Finanzierungs-Wiki

Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen handelt es sich um ein Tilgungsdarlehen bei dem die Höhe der zu zahlenden Raten über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Die Summe aus Zins- und Tilgungsanteil bilden die Annuitätenrate. Dabei wird mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wodurch sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils verringert. Vorrangiges Ziel eines Annuitätendarlehens ist, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit komplett getilgt ist.

Bei Abschluss eines Annuitätendarlehens wird der Zinssatz über den vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben, welcher sich auch über die gesamte Laufzeit erstrecken kann. Empfehlenswert ist eine 1 prozentige Tilgung der Kreditsumme im ersten Jahr; mit fortschreitender Ratenzahl steigt die Tilgung auf theoretisch 100 % der Kreditsumme im letzten Jahr.

Weitere Informationen:
Anschlussfinanzierung

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Benötigt wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, wenn eine Immobilie in einzelne voneinander getrennte Wohneinheiten mit jeweils eigenem Zugang geteilt wird. Somit ist es eine Bescheinigung des Bauaufsichtsamtes darüber, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) baulich ausreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist.

Auflassung

Im notariellen Kaufvertrag ist immer eine Auflassung enthalten . Es handelt sich dabei um eine Einigung des Verkäufers und des Käufers über den Eigentumswechsel zur Übertragung des Grundstücks- bzw. Immobilieneigentums (§ 925 BGB). Der Eigentumsübergang erfolgt erst durch die Auflassung und die Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch.

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Sie sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer plötzlich doch an einen anderen Kaufinteressenten verkauft und/oder mit weiteren Lasten und Beschränkungen belastet.

Aufteilungsplan

Unter einem Aufteilungsplan versteht man eine von der Baubehörde mit Unterschrift beurkundete Bauzeichnung. Auf diesem Plan müssen sowohl die Aufteilung des Gebäudes als auch die Lage und Größe der im Sondereigentum und gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile erkennbar sein. Die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten werden durchnummeriert und farblich markiert, um genau zu unterscheiden, was zu welchem Wohneigentum gehört.

Baubeschreibung

Bei einer Baubeschreibung handelt es sich um eine detaillierte Aufstellung über Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale eines Bauvorhabens. Wichtige Inhalte der Baubeschreibung sind z. B. Beschaffenheit der Wände und des Daches, Heizung, Art der Fenster etc. Sie gibt außerdem genaue Auskunft über die beim Bau verwendeten Materialien.

Aufgrund ihrer Wichtigkeit für die Beurteilung der Qualität eines Gebäudes ist die Baubeschreibung ein zentraler Bestandteil der Finanzierungsanfrage. Dem Antrag auf Baugenehmigung ist sie zwingend beizufügen.

Baunebenkosten

Unter Baunebenkosten werden alle Kostenpunkte vereint, die neben dem Kaufpreis für eine Immobilie und ein Grundstück anfallen.  Zu den Baunebenkosten gehören unter anderem die Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen, die Gebühren für behördliche Prüfungen und Genehmigungen und die Kosten der Finanzierung. Diese Kosten sollten mit in eine Baufinanzierung eingerechnet werden.

Bausparen

Die Verwendung von Bausparen erstreckt sich in der Regel auf die Finanzierung von Wohnungen und Häuser. Hierfür wird zwischen Anleger und Bausparkasse ein Bausparvertrag abgeschlossen indem die Bausparsumme mit einem ebenfalls vereinbarten Prozentsatz vertraglich festgelegt wird. Die Bausparkasse verwaltet das angesparte Geld.

Es wird über eine bestimmte Zeitspanne eingezahltes Geld angespart und durch Zugabe eines Darlehens an den Bausparer ausgezahlt. Sind nach einer bestimmten Zeit alle Voraussetzungen zur Auszahlung des Guthabens erfüllt gewährt die Bausparkasse dem Anleger ein Bauspardarlehen über die vertraglich festgelegte Bausparsumme. Ein Bausparvertrag sowie die Rechte hieraus können rechtlich gesehen sogar weitervererbt werden.

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf gibt den prozentualen Anteil der Fremdfinanzierung über ein Immobiliendarlehen am Objektwert an. Dabei wird der Objektwert nicht im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie berechnet sondern wird über den Beleihungswert ermittelt. Dieser wiederum entspricht dem Kaufpreis abzüglich eines Sicherheitsabschlags der in der Regel 10 Prozent beträgt. Beispiel: Bei einer Immobilie von 300.000 Euro beträgt der Beleihungswert 270.000 Euro (Sicherheitsabschlag 10 Prozent). Bei einem Darlehen in Höhe von 150.000 Euro beläuft sich der Beleihungsauslauf somit auf 56 Prozent.

Bereitstellungszins

Bei Bereitstellungszinsen handelt es sich um Gebühren, die von der Bank auf noch nicht abgerufene Darlehensteile in Rechnung gestellt werden. Die Bank kompensiert den Verlust auf fehlende Zinseinnahmen für bereits zugesicherte Darlehensbeträge. Die Gebühren fallen in der Regel erst nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit an. Bereitstellungszinsen werden überwiegend bei Baukrediten zur Finanzierung einer neuen Immobilie erhoben.

Bereitstellungsfreie Zeit

Bei einer bereitstellungsfreien Zeit handelt es sich um einen vertraglich festgelegten Zeitraum, in dem eine Bank dem Kreditnehmer ein Darlehen einräumt ohne Zinsen für die Bereitstellung zu verlangen, auch wenn der Kreditnehmer das Darlehen nicht vollständig abgerufen hat. In der Regel bieten Banken Kreditnehmern bereitstellungsfreie Zeiten von 6 Monaten an.

Wichtig ist die Vereinbarung einer bereitstellungsfreien Zeit insbesondere bei der Finanzierung eines Bauvorhabens. In diesem Fall sollte sie die 12 Monate betragen, da die Darlehenssumme nicht in einer Summe , sondern nach Baufortschritt abgerufen wird.

Bewirtschaftungskosten

Bei den Bewirtschaftungskosten handelt es sich um Ausgaben für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei verschiedene Arten: So können dem Mieter umlagefähige Bewirtschaftungskosten in Rechnung gestellt werden (z. B. Müllabfuhr, Straßenreinigung etc.). Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten muss der Vermieter hingegen allein tragen wie beispielsweise Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklage.

Eigenkapital

Für die Finanzierung einer Immobilie empfiehlt die Blumenau Finanzplanung möglichst viel Eigenkapital einzusetzen.

Folgende Posten sind dem Eigenkapital zuzuschreiben:

  • Klassisches Barvermögen
  • Ersparnisse auf Konten
  • Aktien, Wertpapiere, Investmentfonds
  • Bausparguthaben (nur den Eigenanteil)
  • Lebensversicherungen
  • Immobilien
  • Bezahlte Baugrundstücke

Effektivzins

Der Effektivzins kennzeichnet die jährlichen Gesamtkosten eines in Anspruch genommenen Darlehens und wird in Prozent angegeben. Kreditinstitute sind gesetzlich verpflichtet den effektiven Jahreszins sowie die enthaltenen Kostenbestandteile zu benennen. Dem Darlehensnehmer soll die Möglichkeit eingeräumt werden, verschiedene Zinssätze von Baufinanzierungen miteinander vergleichen zu können.

 

Flurkarte

Die Flurkarte stellt alle Flurstücke und Gebäude eines Gebiets maßstabsgetreu in den Maßen 1:500 oder 1:1000 dar. In der Immobilienbewertung spielt sie eine zentrale Rolle. Dies ist besonders für die Interessenten einer Immobilie nicht unwichtig, weshalb sie keinen Immobilienkauf ohne einen Blick in die Flurkarte tätigen sollten.

Grundbuch

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, in dem Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte sowie die damit verbundenen Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen vermerkt sind.

 

Grundbuchamt (Amtsgericht)

Das Grundbuchamt ist ein Teil des Amtsgerichtes. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, die damit bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen verzeichnet sind.

Grundschuldbestellung

Eine Grundschuldbestellung ist die Zustimmung eines Grundstückseigentümers zur Belastung seines Grundstücks mit einer Grundschuld. Eine Grundschuldbestellung kann nur über einen Notar erfolgen, der die entsprechenden Unterlagen an das Grundbuchamt weiterleitet. Die Aufwendungen für die notarielle Beurkundung der Grundschuld trägt der Eigentümer bzw. der Darlehensnehmer. Die Grundschuldbestellung ist notwendig, sobald der Kauf einer Immobilie durch eine Bankfinanzierung erfolgt.

Grundsteuer

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine von den Gemeinden erhobene Steuer auf Grundbesitz. Jeder Hausbesitzer ist verpflichtet, sie zu zahlen. Sie wird nach einheitlichen Grundsätzen erhoben. Die Höhe dieser Steuer ist nicht einheitlich, sondern sie wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt.

Herstellungskosten

Zu den Herstellungskosten zählen alle Aufwendungen, die erforderlich sind zur  gebrauchsfähigen Errichtung eines Gebäudes.  Dazu zählen Baukosten, Architektenhonorare, Kosten für Außenanlagen und Gebühren für die Baugenehmigung.

Instandhaltungskosten

Eine Instandhaltungsrücklage dient der langfristigen Erhaltung einer Gemeinschaftsimmobilie. Dabei handelt es sich um einen im Wohnungseigentumsgesetz (§ 21 Abs. 5 WEG) vorgeschriebenen, regelmäßig zu zahlenden Pauschalbetrag, die der künftigen Finanzierung von Instandsetzung und -haltung des Gemeinschaftseigentum dient. Der von allen Miteigentümern aufzubringende Betrag richtet sich nach der Wohnfläche der einzelnen Eigentumswohnungen. Im Allgemeinen liegt er zwischen 0,8 Prozent und 1,0 Prozent p.a. der Herstellungskosten.

Nachfinanzierung

Als Nachfinanzierung wird ein über den ursprünglich abgeschlossenen Nettodarlehensbetrag hinausgehender Finanzierungsbedarf bezeichnet. Eine Nachfinanzierung wird immer dann notwendig, wenn das Eigenkapital oder der Baukredit aufgebraucht ist und für den Hausbau weiteres Geld benötigt wird. Sie ist nicht zu verwechseln mit einer Anschlussfinanzierung. Letztere wird erst nach dem Ende der Sollzinsbindung abgeschlossen, um eine bestehende Restschuld zu finanzieren.

Nebenkosten

Beim Bau sowie beim Kauf einer Immobilie sind verschiedene Personen sowie Behörden wie z. B. der Notar, das Grundbuchamt involviert wofür Kosten anfallen die vom Bauherren getragen werden müssen.

Nebenkosten bei einer Immobilienfinanzierung setzen sich zusammen aus

  • Der Grunderwerbssteuer (ca. 3,5 %–6,5 % des Kaufpreises)
  • Den Notar-bzw. Grundbuchgebühren (ca. 2 % des Kaufpreises)
  • Der Maklercourtage (bis zu 7 % des Kaufpreises)

Die Nebenkosten bei der Finanzierung belaufen sich in der Regel zwischen 12 und 14 % des Kaufpreises bzw. der Herstellungskosten einer Immobilie. Die Blumenau Finanzplanung empfiehlt die Nebenkosten in die Planung einer Immobilienfinanzierung miteinzuschließen.

Weitere Informationen:
Anschlussfinanzierung – Was ist eine Prolongation?

Prolongation

Von einer Prolongation spricht man immer dann, wenn bei einem bestehenden Darlehen die Zinsbindung ausläuft und die Anschlussfinanzierung über den bisherigen Darlehensgeber durchführt werden soll. Kurz vor Ablauf der Zinsbindungsfrist erhält der Darlehensnehmer ein Angebot für die Anschlussfinanzierung von seiner Bank. Im Gegensatz zur Umschuldung werden hier lediglich die Zinsen neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers (der Bank) findet nicht statt. Bei der Prolongation werden also regelmäßig die Zinsen angepasst, die oft höher ausfallen als bisher.



Rangstelle

Gläubiger eines Darlehensnehmers werden in einer bestimmten Reihenfolge im Grundbuch gelistet. Die jeweilige Rangstelle ist im Fall einer Zwangsvollstreckung von besonderer Bedeutung: Je besser die Platzierung, desto höher ist die Chance, dass die ausstehenden Forderungen bedient werden können.  Wer als Gläubiger auf Position 1 steht, wird als erstes bedient, die nachfolgenden in der entsprechenden Reihenfolge. Ist das aus einer Zwangsversteigerung erlöste Geld aufgebraucht, erhalten weiter Gläubiger kein Geld mehr (auch nicht anteilig!)

Sollzins

Der Sollzins kennzeichnet den Wert mit dem eine Darlehenssumme verzinst wird. Dieser Wert ist somit die Leihgebühr für den geliehenen Geldbetrag. Beim Sollzins werden die Darlehensnebenkosten nicht mit berücksichtigt und daher ist der Wert vom Effektivzinssatz deutlich zu unterscheiden.

Sondertilgungen

Bei Sondertilgungen handelt es sich um außerplanmäßige Rückzahlungen des Immobiliendarlehens, die von den fest vereinbarten Monatsraten abweichen. Sie dienen zur schnelleren Entschuldung eines Immobiliendarlehens. Sondertilgungen kommen meist infrage, wenn ausreichend Geld vorhanden ist beispielsweise bei Erbschaften oder Auszahlungen von Sparverträgen. Aufgrund der derzeitig niedrigen Zinsen für Geldanlagen wie Tagesgeldkonten ist es durchaus sinnvoll den Baukredit durch Sondertilgungen zurückzuzahlen. Das verringert neben der Kreditlaufzeit auch die gesamte Zinslast. Das Recht auf Sondertilgungen muss im Darlehensvertrag verankert sein.

 

Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung bildet eine wichtige Grundlage einer jeden Wohneigentümergemeinschaft.

Dabei wird Wohnungseigentum durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) oder durch eine Teilungserklärung gemäß § 8 WEG belegt.

Der Eigentümer eines Grundstücks erklärt in einer Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt, dass sein Eigentum am Grundstück in diverse Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Infolgedessen kann mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen verbunden werden. Eine Aufteilung durch eine Teilungserklärung ermöglicht, dass jede Eigentumswohnung bzw. Gewerbeeinheit einzeln für sich veräußert und belastet werden kann.

Tilgungssatz

Der Tilgungssatz bemisst den prozentualen Anteil am gesamten Darlehen, der in kontinuierlichen Raten an die Bank zurückgezahlt wird. Aus dem Tilgungssatz und den Zinsen wird die monatliche Rate berechnet, die man als Kreditnehmer an die kreditgebende Bank zu zahlen hat.

Tilgungssatzwechsel

Ein Tilgungssatzwechsel bedeutet, dass vom ursprünglich vereinbarten Tilgungsplan abgewichen wird. Darlehensnehmer haben somit die Möglichkeit während der Laufzeit bzw. Zinsbindungsfristen Raten an ihre finanziellen Möglichkeiten anzupassen. Die Tilgungshöhe ist entscheidend für die Geschwindigkeit, mit der ein Kredit zurückgezahlt wird. Ein Grund für einen Tilgungssatzwechsel kann sein, dass eine junge Familie die Rate senken möchte, wenn ein Elternteil in Elternzeit geht. Zu beachten gilt: Tilgungssatzwechsel sind nicht bei jeder Bank möglich. Sie müssen im Kreditvertrag vertraglich festgehalten werden.

Umschuldung

Bei einer Umschuldung wird für eine Anschlussfinanzierung der Darlehensgeber gewechselt. Dies ist nach Ablauf der Sollzinsbindung völlig unproblematisch und häufig für den Darlehensnehmer kostengünstiger. Während der Sollzinsbindung könnte die Vorfälligkeitsentschädigung hingegen die angestrebte Zinsersparnis zunichte machen.

Volltilgerdarlehen

Einige Banken bieten die Möglichkeit eines Volltilger-Darlehens an. Dieses zeichnet sich dadurch aus, dass die Laufzeit des Darlehens und der Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens identisch sind. Somit gibt es am Ende der Laufzeit keine Restschuld mehr (im Gegensatz zu normalen Immobiliendarlehen). Da das Darlehen vollständig zurück gezahlt ist, wird keine Anschlussfinanzierung benötigt und es gibt kein Zinsänderungsrisiko. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist ein Volltilger-Darlehen besonders attraktiv. Diese Form des Darlehens ist andererseits nicht für jeden möglich. Aufgrund der hohen Tilgung setzt der „Volltilger“ ein hohes Einkommen voraus. Schließlich geht mit der hohen Tilgung auch eine hohe Finanzierungsrate einher.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Kreditnehmer ihr Darlehen vor dem Ende der eigentlichen Kreditlaufzeit abbezahlen möchten wird in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben. Für eine außerplanmäßige Ablösung eines laufenden Darlehens innerhalb einer Zinsfestschreibungsfrist zahlt der Kreditnehmer an die Bank ein Entgelt. Dieses soll entgangenen zukünftigen Zinsgewinn der Bank kompensieren.

Vorvertragliche Informationen

Vorvertragliche Informationen haben sowohl der Darlehensgeber als auch der Darlehensvermittler dem Darlehensnehmer rechtzeitig vor Vertragsabschluss als Europäisches Standardisiertes Merkblatt auszuhändigen. Sie dienen dem Darlehensnehmer als Überblick und Vergleichsgrundlage. Zusätzlich hat der Darlehensvermittler eigene vorvertragliche Informationen vor Abschluss des Darlehensvermittlungsvertrags dem Verbraucher auszuhändigen

Zinsänderungsrisiko

Bei einem Zinsänderungsrisiko handelt es sich um das Risiko eines hohen Marktzinses bei Auslauf der ursprünglichen Zinsbindung. Erhöht sich bei einer Anschlussfinanzierung der Zinssatz aufgrund der dann vorherrschenden Marktgegebenheiten, kann dies für den Darlehensnehmer ein hohes Risiko darstellen. Das Risiko besteht insbesondere bei einer hohen Restschuld. Wenn die Darlehensrate der Anschlussfinanzierung so hoch steigt, dass der Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage ist, die gestiegene Rate zu bezahlen. Schlimmstenfalls kann es dann sogar zu einer Veräußerung der Immobilie kommen.

Um dieses Risiko im Blick zu haben und gering zu halten, empfiehlt es sich, die Restschuld der anfänglichen Finanzierung zu betrachten und verschiedene Zins-Szenarien zu simulieren.

Zinsbindung

Bei Abschluss eines Immobilienkredites schlägt die Bank dem Darlehensnehmer einen Sollzins vor, der angenommen oder abgelehnt werden kann. Wird der Sollzins angenommen muss entschieden werden wie lange der angebotene Sollzinssatz gesichert werden soll. Der Sollzins kann über mehrere Jahre hinweg festgelegt werden. Eine Sollzinsbindung bietet dem Darlehensnehmer beim Abschluss der Baufinanzierung Sicherheit, da die Bauzinsen für einen bestimmten Zeitraum festgelegt werden können. Dies gibt Sicherheit für den Finanzierungsplan und Gewissheit, sich den Kredit über den festgelegten Zeitraum leisten zu können.

Blumenau Finanzberatung Aachen - Vermögensberatung Aachen - WhoFinance

Kundenbewertungen

  • Altervorsorgeberatung Aachen für Zahnärztin

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    „Ein Berater, den man versteht und dem man vertraut. Nach einer Beratung von Herrn Blumenau fällt es mir leicht, mich für eine Finanzierung, Anlage oder Versicherung mit einem guten Gefühl zu entscheiden.“
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    Prof. Dr. Cees R.

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    „Ich bin rundum zufrieden. Seit einigen Jahren berät Herr Blumenau mich in Finanzfragen (Darlehen, Anlagen). Darüber hinaus ist Herr Blumenau ein sehr angenehmer Mensch mit einem guten Sinn für Humor.“