Finanzierung beim Hauskauf: So gehen Käufer Schritt für Schritt vor

Vor dem Hauskauf sollten Käufer zunächst Budget und Eigenkapital bestimmen, anschließend die Immobilie fachlich prüfen und erst nach gesicherter Finanzierung den notariellen Kaufvertrag unterzeichnen. Danach folgen Auflassungsvormerkung, Grundschuldbestellung, Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung.

Wie läuft ein Hauskauf mit Finanzierung ab?

Der typische Ablauf lässt sich in mehrere Schritte unterteilen:

1. finanziellen Rahmen und Eigenkapital bestimmen,
2. geeignete Immobilie suchen,
3. Immobilie und Unterlagen sorgfältig prüfen,
4. Kaufpreis und Konditionen verhandeln,
5. verbindliche Finanzierung sicherstellen,
6. Kaufvertrag prüfen und notariell beurkunden,
7. Grundschuld bestellen und Kaufpreis finanzieren,
8. Eigentumsumschreibung im Grundbuch durchführen lassen.

Gerade die Reihenfolge ist wichtig. Wer sich bereits emotional für eine Immobilie entschieden hat, bevor die Finanzierung und der tatsächliche Zustand des Hauses geprüft wurden, setzt sich unnötig unter Entscheidungsdruck.

1. Vor der Haussuche: Finanzierung und Budget bestimmen

Eine solide Hausfinanzierung beginnt idealerweise vor der ersten konkreten Kaufentscheidung. Käufer sollten zunächst feststellen, welcher Kaufpreis langfristig zu ihrem Einkommen, Eigenkapital und ihrer Lebensplanung passt.

Dabei sollten nicht nur Kaufpreis und monatliche Kreditrate betrachtet werden. Auch Kaufnebenkosten, mögliche Modernisierungen, Rücklagen und zukünftige Veränderungen – beispielsweise Familienplanung oder Veränderungen beim Einkommen – gehören in die
Kalkulation.

Die Blumenau Finanzplanung empfiehlt deshalb, den finanziellen Rahmen frühzeitig festzulegen. Eine maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung berücksichtigt nicht nur die aktuelle finanzielle Situation, sondern auch unterschiedliche Szenarien für die kommenden Jahre.

Für Käufer in Aachen kann eine solche individuelle Finanzierungsstrategie zusätzlich hilfreich sein, um bei einem interessanten Objekt schnell einschätzen zu können, ob Kaufpreis und Finanzierung zusammenpassen.

Erläuterungen zu Fachbegriffen finden Sie hier:
https://blumenau-finanzplanung.de/de/themen/immobilienfinanzierung-aachen/finanzierungs-wiki

2. Haussuche: Nicht nur auf Immobilienportale setzen

Die meisten Immobilien werden heute über große Onlineportale und regionale Makler angeboten. Dennoch können weitere Suchwege interessant sein. Dazu gehören lokale Makler, persönliche Kontakte, regionale Netzwerke und gelegentlich auch klassische
Immobilienanzeigen.

Wer ein konkretes Suchprofil hat, kann dieses bei Maklern hinterlegen. Angaben zu bevorzugter Lage, Wohnfläche, Grundstücksgröße, energetischem Zustand und maximalem Kaufpreis helfen dabei, passende Angebote schneller zu identifizieren.

Wichtig ist allerdings, den maximalen Kaufpreis nicht ausschließlich danach festzulegen, welche Kreditsumme eine Bank grundsätzlich bereit wäre zu finanzieren. Entscheidend ist, welche Belastung dauerhaft zum eigenen Haushalt passt.

3. Erster Besichtigungstermin: Passt das Haus wirklich?

Bei einer ersten Hausbesichtigung spielen rationale und emotionale Kriterien eine Rolle. Schließlich soll die Immobilie nicht nur finanzierbar sein, sondern auch langfristig zum eigenen Leben passen.

Prüfen Sie beispielsweise Lage, Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Grundstück, Raumaufteilung und mögliche Ausbaureserven. Auch die unmittelbare Umgebung sollte möglichst bereits vor oder nach dem ersten Termin genauer betrachtet werden.

Eine Checkliste hilft dabei, verschiedene Immobilien objektiver miteinander zu vergleichen. Bei Bestandsimmobilien sollte außerdem frühzeitig die Frage gestellt werden, welche Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen in den kommenden Jahren erforderlich werden
könnten. Diese Kosten können den tatsächlichen Kapitalbedarf erheblich beeinflussen.

4. Zweite Hausbesichtigung: Bausubstanz und Unterlagen prüfen

Kommt eine Immobilie ernsthaft für einen Kauf infrage, sollte die zweite Besichtigung deutlich detaillierter ausfallen.

Jetzt sollten unter anderem Grundbuchunterlagen, Lageplan beziehungsweise Flurkarte, Grundrisse, Bauunterlagen und vorhandene Genehmigungen betrachtet werden. Besonders bei nachträglichen Anbauten, ausgebauten Dachgeschossen, Garagen oder anderen baulichen Veränderungen sollte geprüft werden, ob die tatsächliche Nutzung und die vorhandenen Genehmigungen zusammenpassen.

Bei älteren Bestandsimmobilien ist es häufig sinnvoll, einen unabhängigen Bausachverständigen, Architekten oder qualifizierten Gutachter hinzuzuziehen. Er kann Mängel und möglichen Sanierungsbedarf erkennen, die für Käufer bei einer normalen Besichtigung schwer einzuschätzen sind.

Das ist auch für die Finanzierung relevant: Ein vermeintlich günstiger Kaufpreis kann sich relativieren, wenn kurz nach dem Erwerb hohe Ausgaben für Dach, Heizung, Elektrik, Fenster oder energetische Sanierung erforderlich werden.

Weitere Informationen:
Fehler bei der Bewertung von Immobilien – Augen auf beim Hauskauf

5. Kaufpreis verhandeln und Gesamtkosten berechnen

Vor einer Kaufpreisverhandlung sollten Käufer möglichst genau wissen, welchen Zustand die Immobilie hat und welche Investitionen nach dem Erwerb erforderlich werden.

Notwendige Modernisierungen und festgestellte Mängel können eine wichtige Grundlage für sachliche Preisverhandlungen darstellen.

Für die Finanzierungsplanung zählt außerdem nicht nur der Kaufpreis. Hinzu kommen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Gerade deshalb sollte die Finanzierung nicht erst anhand des endgültig vereinbarten Kaufpreises betrachtet werden. Eine professionelle Hausfinanzierung berücksichtigt den gesamten Kapitalbedarf.

Die Blumenau Finanzplanung entwickelt hierfür individuelle Finanzierungsstrategien für Immobilien und vergleicht unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten. Für Käufer, die Wert auf eine persönliche und diskrete Hausfinanzierungsberatung in Aachen legen, kann ein solcher Vergleich helfen, Konditionen und Vertragsgestaltung nicht ausschließlich aus Sicht einer einzelnen Bank zu beurteilen.

6. Finanzierung sichern, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird

Einer der wichtigsten Grundsätze beim finanzierten Immobilienkauf lautet: Unterschreiben Sie den notariellen Kaufvertrag grundsätzlich erst, wenn die Finanzierung verlässlich geklärt ist.

Mit der notariellen Beurkundung verpflichtet sich der Käufer grundsätzlich zur Durchführung des Immobilienkaufs. Deshalb sollte vorher geklärt sein, dass das erforderliche Darlehen tatsächlich zur Verfügung steht und die Bedingungen der Finanzierung bekannt sind.

Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen besteht grundsätzlich ein gesetzliches Widerrufsrecht. Die reguläre Widerrufsfrist beträgt 14 Tage; ihr konkreter Beginn hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und den bereitgestellten Vertragsinformationen ab. Die zeitliche Abstimmung zwischen Darlehensvertrag und notariellem Kaufvertrag sollte deshalb sorgfältig geplant werden.

7. Kaufvertragsentwurf sorgfältig prüfen

Vor dem Notartermin sollte der Kaufvertragsentwurf ausreichend Zeit zur Prüfung lassen. Bei Verbraucherverträgen mit einem Unternehmer gelten besondere notarielle Schutzvorschriften.

Unabhängig davon empfiehlt es sich, offene Punkte vor der Beurkundung zu klären. Dazu können beispielsweise gehören:

• Kaufpreis und Fälligkeit,
• Übergabezeitpunkt,
• mitverkauftes Inventar,
• bekannte Mängel,
• bestehende Rechte und Belastungen,
• Räumung beziehungsweise Übergabezustand sowie
• besondere Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer.

Bei rechtlichen Zweifelsfragen sollte fachkundiger rechtlicher beziehungsweise notarieller Rat eingeholt werden.

8. Kaufvertrag und Beurkundung beim Notar

Der Kauf einer Immobilie in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Beim Beurkundungstermin wird der Kaufvertrag mit den Beteiligten behandelt und anschließend unterzeichnet.

Mit der Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag ist der Käufer jedoch noch nicht unmittelbar als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Zunächst veranlasst der Notar regelmäßig die Auflassungsvormerkung. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und schützt seine Rechtsposition während der weiteren Abwicklung.

9. Grundschuld: Warum die Bank sie für die Finanzierung benötigt

Wird der Hauskauf durch ein Immobiliendarlehen finanziert, verlangt die finanzierende Bank regelmäßig eine Kreditsicherheit. In der Praxis erfolgt dies typischerweise über eine Grundschuld, die in das Grundbuch eingetragen wird.

Die Grundschuldbestellung wird über den Notar abgewickelt. Erst wenn die im Darlehensvertrag vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind, kann die Bank das Darlehen entsprechend bereitstellen beziehungsweise auszahlen.

10. Vom Kaufvertrag zum Eigentum

Nach der Beurkundung übernimmt der Notar wesentliche Schritte der rechtlichen Abwicklung.

Sind die Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt, informiert der Notar die Beteiligten entsprechend. Anschließend wird der Kaufpreis gemäß Kaufvertrag gezahlt. Auch die Grunderwerbsteuer ist im Zuge des Erwerbs zu berücksichtigen.

Die endgültige Eigentumsumschreibung erfolgt später im Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer rechtlich Eigentümer der Immobilie.

Damit besteht ein wichtiger Unterschied zwischen Kaufvertrags­unterzeichnung, wirtschaftlichem Übergang und rechtlichem Eigentumsübergang.

Was passiert nach der Grundschuldbestellung?

Wurde die Grundschuldbestellung vom Grundbuchamt bestätigt, schreitet der Kaufprozess weiter voran:

• Überweisung des Kaufpreises sowie der Grunderwerbssteuer
  Hat die Bank den Darlehensbetrag überwiesen können Sie den vereinbarten Kaufpreis beim Verkäufer begleichen. Darüber hinaus wird auch die Grunderwerbssteuer fällig, die in NRW 6,5 Prozent des Kaufpreises ausmacht.
• Schlüsselübergabe
  Im Normalfall erfolgt mit dem Zahlungseingang beim Verkäufer auch die Schlüsselübergabe an den Käufer.
• Eigentümerumschreibung im Grundbuchamt
  Wurde der Kaufpreis bezahlt veranlasst der Notar, dass Sie als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen werden.

Bei dem ganzen Prozedere ist Geduld gefragt: Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages kann es bis zu vier Wochen dauern, bis der Eintrag im Grundbuch umgeschrieben wurde.