Das Tilgungsparadox

Niedrige Zinsen bei der Immobilienfinanzierung bergen Risiken

Wie lange dauert es, bis eine Finanzierung bei einem Zinssatz von 2 % vollständig zurück gezahlt worden ist?

Die Antwort lautet: es hängt davon ab. Vielen Darlehensnehmers ist nicht bewusst, dass die derzeit historische niedrigen Finanzierungszinsen zu einer längeren Finanzierungsdauer führen.

Beispiel: Bei einem Zinssatz von 1,2 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 % ist ein Darlehen nach knapp 40 Jahren abbezahlt. Beträgt der Zinssatz dagegen 4,0 %, ist bei ebenfalls 2 % Tilgung das gleiche Darlehen bereits nach 27,5 Jahren abbezahlt.

Woran liegt es, dass niedrige Zinsen zu längeren Darlehenslaufzeiten führen?

Bei der klassischen Finanzierung über ein Annuitätendarlehen setzt sich die Finanzierungsrate aus dem Zins und der Tilgung zusammen. Dabei bleibt der Zinssatz über die gesamte Laufzeit gleich. Der Tilgungssatz jedoch verändert sich gleichzeitig.

Ein Rechenbeispiel: Ein Darlehen über 400.000 € mit einem Zinssatz von 1,2% und einer Tilgung von 2,0% kostet den Käufer pro Monat 1.067 €. Die Restschuld beträgt nach zehn Jahren 315.000 €. Würde der Zinssatz im Anschluss auf 4% steigen, droht dem Käufer eine Mehrbelastung von mehreren Hundert € monatlich. Schon bei einem Tilgungssatz von 2 % würde die Rate auf 1.575 € anstiegen.

Liegt der Zins bei dem Anfangsdarlehen bei 4 %, erhöht sich die Finanzierungsrate bei gleicher Tilgung auf monatlich 2.000 €. Die Restschuld nach Jahren beträgt hier „nur noch“ knapp 302.000 €. Durch die höhere Rate steigt der Tilgungsanteil der Rate bei höherem Zins schneller an. Das Darlehen ist schneller abbezahlt.

Der anfangs sehr attraktive Zins führt somit systematisch zu einer niedrigeren Tilgung.

Wie vermeide ich eine hohe Rate bei der Anschlussfinanzierung?

Achten Sie schon bei Ihrem Anfangsdarlehen auf die vermutliche Restschuld. Stellen Sie sicher, dass auch bei einem kräftigen Zinsanstieg die Anschlussraten bezahlen können. Beginnen Sie schon von Beginn an mit einer möglichst hohen Tilgung (mindestens 3 %). Nutzen Sie die Sondertilgungsoptionen und vereinbaren Sie eine möglichst lange Zinsbindungsdauer.