Wenn Kinder Immobilien erben

Schließlich müssen die anderen Geschwister gemäß ihrem Anteil ausbezahlt werden. Insbesondere in Gegenden mit hohen Immobilienpreisen stellt die Abfindung eine finanzielle Herausforderung dar. Häufig fehlen hierfür die eigenen finanziellen Mittel, oder es liegt nicht die erforderliche Kreditfähigkeit vor, um ein Darlehen aufzunehmen. Auch wenn die Zinsen zurzeit sehr günstig sind, mag mancher im Erbfall mit 50 oder 60 Jahren nicht noch einen Kredit mit hunderttausenden Euro eingehen.

Erschwerend kommt hinzu, dass das geerbte Familienheim häufig nicht den aktuell energetischen Vorgaben entspricht, welche laut Gebäudeenergiegesetz vorgeschrieben sind. Die Erstellung eines Verkehrswertgutachten ist daher aus Sicht der Blumenau Finanzplanung unabdingbar, da dieses auch den energetischen Ist-Zustand einer Immobilie berücksichtigt. Entspricht das vererbte Familienheim nicht den aktuell geltenden energetischen Standards, sind die neuen Eigentümer dazu verpflichtet, teure Sanierungsmaßnahmen wie beispielsweise den Austausch von Heizkesseln oder überfällige Dachdämmungen vorzunehmen. Bei Nichteinhalten der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen drohen dem neuen Eigentümer Geldbußen von bis zu 50.000 Euro.

Kommt es zu keiner Einigung zwischen den Geschwistern oder fehlt das notwendige Kapital, um Ausgleichszahlungen oder oben genannte Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen, kann die Familienimmobilie notfalls zwangsversteigert werden. Der Erlös wird dann unter den Geschwistern aufgeteilt. Eltern haben jedoch auch die Möglichkeit, einem Kind die Immobilie im Testament zuzuschreiben und den anderen Kindern entsprechende Ausgleichsbeträge zu vererben. Voraussetzung hierfür ist, dass neben dem Familienheim ausreichend Kapital bei den Eltern vorliegt.

Bei dieser Konstellation muss allerdings auch berücksichtigt werden, dass der Gesetzgeber das Familienheim bei der Erbschaftssteuer begünstigt und keine Erbschaftssteuer erhebt – und zwar ganz unabhängig davon wie viel die Immobilie wert ist. Auch wenn die Steuerbefreiung an einige Bedingungen geknüpft ist (Wohnfläche darf nicht 200 Quadratmeter übersteigen u.a.) sind die anderen Geschwister, die die Ausgleichsbeträge erhalten, wiederum nicht von der Erbschaftssteuer befreit. Sie müssen Erbschaftssteuer zahlen, sofern die Freibeträge ausgeschöpft sind.

Fakt ist: Besonders problematisch wird es immer, wenn alle Geschwister gleich viel erben müssen. In diesem Fall muss dann der Wert des vererbten Familienheims ermittelt werden. Dieser Wert der Familienimmobilie wird durch das Finanzamt am Todestag ermittelt. Allerdings kann die Vorgehensweise zur Bestimmung des Verkehrswertes bei Schenkung und Erbschaft durchaus kritisch betrachtet werden. Daher haben Erben die Möglichkeit innerhalb eines Monats nach Zustellung des Feststellungsbescheides durch das Finanzamt, ein eigenes Verkehrsgutachten erstellen zu lassen, welches auch den aktuellen energetischen Zustand der Immobilie berücksichtigt. Somit lässt sich auf diesem Wege eventuell die Höhe der Erbschaftssteuer und die Höhe einer möglichen Ausgleichszahlung an die Geschwister reduzieren. Für Erbschaftssteuerzwecke empfiehlt es sich ein eigenes Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen, insbesondere wenn nachgewiesen werden kann, dass der vom Finanzamt ermittelte Wert zu hoch angesetzt wurde. Für die Bestimmung des Immobilienwertes sollten Eltern bestenfalls konkrete Vorgaben für die Art und Weise der Bewertung machen.

Abschließend kann festgehalten werden: Wer erwägt in einigen Jahren oder Jahrzehnten wieder ins Familienheim einzuziehen, sollte rechtzeitig damit anfangen, ein entsprechendes Vermögen aufzubauen (Geldanlage und Vermögensaufbau). Denn häufig hat sich gezeigt, dass es im Erbfall an liquiden Vermögensgegenständen fehlt, um eventuelle Ausgleichszahlungen für Geschwister oder Steuerzahlungen zu machen. Die Blumenau Finanzplanung empfiehlt daher, bereits in jungen Jahren mit einem Fondssparplan zu starten. Bei einer langen Laufzeit von 20 oder 30 Jahren kann dabei mit einer durchschnittlichen jährlichen Wertentwicklung von sieben bis acht Prozent gerechnet werden.