Schlüsselbegriffe einer Finanzierung

Die wichtigsten sind wie folgt:

Eigenkapital:

Das Eigenkapital ist Dreh und Angelpunkt bei einer Finanzierung. Je weniger Geld sie von der Bank leihen, desto geringer die Zinsbelastung. Eine Reduzierung der Darlehenssumme minimiert das Ausfallrisiko für Ihre Bank; dieses dankt Sie Ihnen mit einem geringeren Zinssatz. Ein gewisser Eigenkapitalpuffer sollte allerdings von Ihnen mit einkalkuliert werden. Empfohlen werden, abhängig vom persönlichen Sicherheitsempfinden, zwei bis drei Monatsgehälter.

Sollzins und Effektivzins

Eine Gegenüberstellung des Sollzinses mit dem Effektivzins verdeutlicht: Effektivzinsen sind wesentlich umfangreicher als Sollzinsen, da die Banken seit 2016 die Kosten der Baufinanzierung   mitberücksichtigen müssen. Der effektive Jahreszins beinhaltet somit den Sollzins plus Zusatzkosten und zeigt auf, wieviel der Kredit Jahr für Jahr wirklich kostet. Der Effektivzins wird von Ihrer Bank für die Gesamtlaufzeit berechnet. Gleichzeitig gibt Ihre Bank an,  wie hoch der Sollzins nach Ende der Zinsbindung sein wird. Bei der Wahl für einen geringeren Sollzins sinkt gleichzeitig der effektive Sollzins.

Zinsbindung bzw. Sollzinsbindung

Möchten Sie eine Immobilienfinanzierung vornehmen, schlägt Ihnen Ihr Kreditgeber einen festen Zinssatz vor, den sogenannten Sollzins, an den Sie für einen festgelegten Zeitraum gebunden sind. In der Regel bieten Ihnen die Banken eine Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren an. Es gibt gleichwohl auf Anbieter, die eine 30-jährige Zinsbindung ermöglichen. Doch wofür ist so eine Zinsbindung gut?

Die Zinsbindung gibt Ihnen beim Abschluss Ihrer Baufinanzierung Sicherheit für Ihren Finanzierungsplan. Denn Sie wissen dann von vornherein, wie hoch die Zinsen für die komplette Laufzeit sind. Zinsschwankungen bleiben somit unberücksichtigt.

Gleichwohl bleibt beim Abschluss Ihres Baukredites abzuwägen, wie lange die Zinsbindung dauern soll. Bei kürzeren Zinsbindungsfristen räumt Ihnen Ihre Bank im allgemeinen einen günstigeren Zinssatz ein. Gleichzeitig kann im Falle einer Anschlussfinanzierung der Zinssatz gestiegen sein, was trotz gesunkener Restschuld, eine höhere monatliche Belastung für Sie zur Folge hätte.

Möchten Sie das Risiko einer Zinserhöhung ganz ausschließen, müssten Sie das Darlehen nach Ablauf komplett zurückbezahlen oder anfangs eine  längere Zinsbindungsfrist wählen.

Allgemein gilt:

Hohe Bauzinsen bei Darlehensabschluss, sinkendes Zinsniveau: Wählen Sie eine kurze Zinsbindungsfrist

Niedrige Bauzinsen bei Darlehensabschluss, steigendes Zinsniveau: Wählen Sie eine lange Zinsbindung!

Tilgungssatz

Eine annuitätische Tilgung ist oftmals die einfachste Variante der Baufinanzierung, da die monatliche Rate gleich bleibt und somit gut planbar ist. Diese Tilgungsrate ist von äußerster Wichtigkeit und wird  bei Beginn der Finanzierung festgelegt. Sie setzt sich zusammen aus Zins und Tilgungssatz. Bei fortlaufender Monatsrate verringert sich kontinuierlich die Restschuld.

Bei der Berechnung des maximalen Kaufpreises wird der jeweilige Tilgungssatz festgelegt.  Marktübliche Standardfinanzierungen offerieren oftmals einen Tilgungssatz von nur 2 Prozent. Dieser ist meist zu gering, um bei Rentenbeginn schuldenfrei zu sein. Deshalb sollten Sie nicht von der ersten Festlegung abweichen. Tilgungsrechner helfen Ihnen, einen detaillierten Tilgungsplan aufzustellen. Diese zeigen Ihnen die monatliche Belastung sowie die Restschuld an,  die Sie nach Ablauf der Zinsbindung noch abzahlen müssen.

Art der Tilgung

Gelegentlich vermitteln Banken oder andere Vermittler Ihren Kunden Finanzierungskonzepte, die für einen anderen Sparvertrag- wie z.B. einen Bausparvertrag, eine Lebensversicherung und nicht für die eigentliche Tilgung des Baukredites zum Einsatz kommen. Der Vermittler erhält dadurch eine höhere Provision oder kann dadurch bestimmte Ziele beim Vermitteln von Bausparverträge erreichen. Für Sie als Kunden ist dieses Vorgehen nur von Vorteil, wenn der Sparvertrag nach Abzug der Kosten und Steuern einen höheren Wertzuwachs verzeichnen kann als die Kosten für das Darlehen. Daher ist dieses Konzept nicht empfehlenswert. Einzige Ausnahmen bilden die  Bauspar-Sofortfinanzierungen, die, wenn auch kompliziert und undurchsichtig, lukrativ sind.

Sondertilgung

Als Immobilienbesitzer möchten Sie zügig die Restschuld Ihrer Finanzierung reduzieren. Mit Sondertilgungen können Sie  die Rückzahlung beschleunigen und gleichzeitig die Zinskosten senken. Einige Banken bieten 5% Sondertilgung (manche sogar 10%) auf die anfängliche Darlehenssumme an. Doch Vorsicht ist geboten, denn Sondertilgungen sind außerplanmäßig und oft mit Extra-Kosten verbunden. Daher sollte das flexible Modell mit Sondertilgungen nur gewählt werden wenn 100 prozentige Auszahlungen wie Boni, Erbschaften oder Weihnachtsgeld zu erwarten sind.