Publikumsliebling Immobilienfonds immun gegen Coronakrise?

Sinkende Jahresrenditen werden prognostiziert

Doch auch bei den Immobilienfonds werden für dieses Jahr Renditerückgänge seitens der Ratingagentur Scope prognostiziert. Die Blumenau Finanzplanung erläutert im folgenden worauf Anleger von Immobilienfonds jetzt achten sollen.

Erträge:

Während der Coronavirus den Aktienmarkt im März diesen Jahres auf Talfahrt setzte, präsentierte sich der Immobilienmarkt bisher vergleichsweise robust. Die Renditen von 20 der untersuchten Fonds schlossen im ersten Quartal mit einer durchschnittlich positiven Rendite ab. Allerdings wird für die zweite Jahreshälfte mit einem Rückgang der Fondsrenditen gerechnet; die geschätzten Fondsrenditen liegen dann nur noch bei 1,5 bis 2,0 Prozent was eine Halbierung der durchschnittlichen Rendite bedeutet. Begründet wird der prognostizierte Rückgang durch Mietpreissenkungen, die im Zuge der Corona Krise zahlreicher Mieter anstehen. Dies wiederum führt zu Rückgängen bei den Fondseinnahmen und schlägt sich letztendlich auch auf die Bewertung der Immobilienobjekte nieder. Mögliche Auswirkungen auf den jeweiligen Fonds hängen daher davon ab, welche Immobilien und Mieter im Fondsportfolio enthalten sind.

Mieter:

Lag die Vermietungsquote im Jahr 2019 noch bei gut 96 Prozent, kann mittelfristig mit einem deutlichen Rückgang der Vermietungsquote gerechnet werden. Dies führt nicht nur zu fehlenden Mieterträgen, sondern auch zu steigenden Kosten bedingt durch notwendige Renovierungen oder Vermarktungen. Insbesondere bei den Büro Immobilien in weniger attraktiven Lagen, ist von einer erschwerten Vermietung leerstehender Büro-Immobilien auszugehen. Ungefähr 61 Prozent des Anlegergeldes wird in Büro-Immobilien investiert. Aufgrund der Coronakrise wird langfristig ein Personalabbau bei Bürojobs sowie eine teilweise Verlagerung ins Home Office erwartet. Dies führt wiederum zu Mietausfällen, bedingt durch steigende Mieterinsolvenzen. Insbesondere bei Einzelhandels-Objekten werden sich die Folgen der Pandemie besonders deutlich zeigen, etwa ein Viertel des Portfolios der Fonds stecken in Einzelhandelsimmobilien. Mieter werden langfristig Preisnachlässe durchsetzen oder es kommt aufgrund des wachsenden Online-Handels zu einer sinkenden Flächennachfrage. Auch sind stärkere Mieteinbußen in der Hotel- und Tourismusbrache bis voraussichtlich 2022 zu erwarten.

Liquidität:

Manch ein Anleger von offenen Immobilienfonds fühlt sich an die Finanzkrise im Jahr 2008/2009 zurückerinnert und fragt sich, ob diese Fonds erneut in Zahlungsschwierigkeiten kommen können.

Als Lehre aus der Finanzkrise hat jedoch der Gesetzgeber 2013 für offene Immobilienfonds neue Regeln für die Anteilsrückgabe eingeführt. Damals hatten große Investoren hohe Beträge in den Fonds geparkt, diese auf einen Schlag wieder abgezogen, als die Börsen abstürzten. So schnell konnten die Fonds ihre Immobilien jedoch nicht verkaufen und mussten am Ende schließen. Heute gelten für Neuanleger Haltefristen, nach denen sie ihre Anteile mindestens 2 Jahre halten müssen und es gilt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Dies soll letztendlich einen Missbrauch von Parken zu hoher Geldsummen in offenen Immobilienfonds verhindern.

Angebote:

Die Anzahl geeigneter Investitionsobjekte für viele Immobilienfonds ist mittlerweile beschränkt. Daher wollen Fonds nicht zu viel Anlegergeld einsammeln. Große Anbieter wie z.B. die Deka Immobilien oder Union Investment rationieren mittlerweile ihre Angebote und nehmen teilweise nur neue Mittel an, wenn Objektankäufe kurzfristig bevorstehen.

Trend:

Es ist eine Zunahme von Investitionssummen bei Wohnimmobilien, vorwiegend in Deutschland und weniger in den USA, zu verzeichnen. Die Fonds konzentrieren ihre Investitionen dabei immer häufiger auf Wohnungen für Studenten, während Einzelhandels- und Hotelimmobilien deutlich an Attraktivität verloren haben. Gesucht wird bei den Fonds auch immer nach geeigneten Schnäppchen, die zunehmend schwerer auszumachen sind. Neue Immobilienfonds wird es aber immer auf dem Markt geben, zumal die Nachfrage von Anlegern nach wie vor hoch ist.

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