Immobilienfinanzierung: Grundschuld stehen lassen nach Darlehenstilgung?

Die Blumenau Finanzplanung rät Eigentümer dazu, sich vor diesem Schritt über einige Dinge im Klaren zu werden.

Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und einer Grundschuld?

Die meisten Darlehensnehmer gehen bei der Absicherung des Kredits häufig von der klassischen Hypothek aus- auch wenn sie eigentlich in der Praxis gar nicht so oft vorkommt.

In aller Regel ist ein Darlehenskredit durch eine Grundschuld abgesichert, selten durch eine Hypothek da diese wesentlich unflexibler und bürokratischer ist. Dennoch entscheidet immer das jeweilige Kreditinstitut darüber, ob eine Grundschuld oder eine Hypothek als Sicherheit hinterlegt werden soll.  Ist der gesicherte Kredit vollständig abgezahlt, erlischt die Hypothek automatisch. Anders ist es bei der Grundschuld. Sie bleibt (als Eigentümergrundschuld) im Grundbuch eingetragen, auch wenn das Darlehen nicht mehr besteht. Die Bank bewilligt nach der letzten Rate die Löschung der Grundschuld, meist von sich aus.

Für den Eigentümer stellt sich damit die Frage, ob er die Löschung der Grundschuld im Grundbuch beantragen oder die Grundschuld stehen lassen soll.

Das Löschen einer Grundschuld kostet den Kreditnehmer Geld

Bleibt die Grundschuld eingetragen, fallen keine Löschungskosten an. Der größere Vorteil liegt aber darin, dass die Grundschuld wieder als Sicherheit verwendet werden kann, beispielsweise für einen neuen Kredit. Es entfallen also auch die Kosten für eine Neueintragung einer (neuen) Grundschuld.

Ist also absehbar, dass ein neuer Kredit benötigt wird, beispielsweise für Umbau, Sanierung oder auch für die Anschaffung von Luxusgütern, ist es sinnvoll, die Grundschuld nicht löschen zu lassen, sondern sie für den neuen Kredit einzusetzen. Der Vorteil: Sowohl die Kosten für die Löschung der Grundschuld als auch die Kosten für die Bestellung einer neuen Grundschuld bleiben erspart. So können beispielsweise bei der Bestellung einer Grundschuld von 300.000 Euro Grundbuchkosten von bis zu 630 Euro anfallen. Und auch bei der Löschung der Grundschuld muss der Kreditnehmer mit etwa 0,2 Prozent der Grundschuld rechnen.

Und selbst wenn Eigentümer gegebenenfalls das Kreditinstitut aufgrund niedrigerer Zinsen wechseln möchten, können sie die alte Grundschuld nutzen. Hierfür muss das die bisherige Bank das Grundpfandrecht an die neue Bank abtreten. Danach wird dann der neue Kreditgeber anstelle des alten im Grundbuch eingetragen. Allerdings kann es bei älteren Grundpfandrechten vorkommen, dass diese bei den neuen Kreditinstituten nicht als Sicherheit akzeptiert wird. Stattdessen kann die Bank eine Grundschuld zu den eigenen, aktuelleren Bedingungen einfordern.

Auf das richtige Timing warten

Selbst wenn der Verkauf einer Immobilie geplant ist, sollten Eigentümer erst einmal abwarten, bevor die Grundschuld gelöscht wird. Die Blumenau Finanzplanung rät Eigentümern bis zum tatsächlichen Verkauf zu warten. Denn sonst müssen sie ihren Notar zweimal beauftragen: Einmal für die Löschung der Grundschuld und das andere Mal für den Verkauf ihrer Immobilie.

Das „Stehenlassen“ der Grundschuld hat unter Umständen aber auch erhebliche Nachteile, denn manche Kaufinteressenten bevorzugen einen lastenfreien Kauf einer Immobilie. Und so können in einem Verkaufsprozess Verzögerungen ärgerliche Folgen mit sich ziehen.

Sollte jedoch weder ein Verkauf der Immobilie oder ein neues Darlehen geplant sein, kann die Grundschuld bedenkenlos gelöscht werden, sofern das Darlehen abbezahlt ist. Denn dann besteht kein Anlass, die Grundschuld aufrecht zu erhalten.

Expertentipp der Blumenau Finanzplanung:

Eigentümer sollten auf jeden Fall die Löschungsbewilligung ihrer Bank einfordern, ganz gleich, ob sie die Grundschuld bewilligen oder behalten wollen.