Immobilien: Bauträger pleite - Was nun?

Selbst renommierte Projektentwickler, wie zuletzt die Gerchgroup aus Düsseldorf, stehen vor einem Scherbenhaufen. Doch nicht nur die großen Player kämpfen. Auch Mittelständler, wie beispielsweise der Paulus Wohnbau im Stuttgarter Raum, trifft es zunehmend. Dort sind aktuell 360 Wohnungen im Bau, wovon bereits die Hälfte weit vor Fertigstellung veräußert wurde. Die Wohnungskäufer, die mitten im Bau von der Insolvenz des Entwicklers betroffen sind, können nur noch hoffen, dass ein anderes Unternehmen das Projekt weiterführt. In der aktuellen Krise am Immobilienmarkt ist das aber eher schwierig. Denn muss ein neuer Bauleiter oder neue Handwerker gefunden werden, steigen meist auch die Kosten.

Doch welche Folgen hat eine Insolvenz eines Bauträgers für den Kunden?

Der Kunde befindet sich bei einer Insolvenz seines Bauträgers in einer unsicheren Position und das Bauvorhaben kann zu einer regelrechten Hängepartie für ihn werden.

Fakt ist: Kunden werden einen finanziellen Schaden haben. Denn für sie ist eine Insolvenz oftmals mit zusätzlichen Kosten verbunden, da beispielsweise Anwaltskosten entstehen oder zusätzliche Kosten, wenn der Rohbau von einer anderen Firma fertiggestellt wird. Zumal sich das Bauprojekt erheblich in die Länge zieht, wodurch die Kreditkosten somit weiterlaufen.

Doch die gute Nachricht. Eine Pleite eines Bauträgers muss für den Bauherren nicht zu einem Totalverlust werden. Die Kosten können sich begrenzen lassen. Die Blumenau Finanzplanung zeigt Ihnen im Folgenden auf, worauf Kunden bei einer Insolvenz achten sollten.

Sollte der Bauträgervertrag bei einer Pleite sofort gekündigt werden?

Die Blumenau Finanzplanung rät ihren Kundinnen und Kunden dringend davon ab, den Bauträgervertrag überhastet zu kündigen oder von ihm zurückzutreten. Zumal eine Kündigung eines Bauträgervertrages -selbst aus wichtigem Grund - laut geltendem neuen Recht im BGB § 650 u ausgeschlossen ist. Doch auch ein Rücktritt - also die Rückabwicklung des Vertrags - hätte zur Folge, dass Bauherren ihre einzigen Rettungsanker, die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch, abtreten würden. Eine Auflassungsvormerkung sichert Bauherren zwischen Abschluss des notariellen Kaufvertrags und Einzug, den Anspruch auf ihr künftiges Eigentum. Dann kann das Haus oder die Wohnung während dieser Zeit nicht weiterverkauft oder beliehen werden. Bei einem Rücktritt vom Vertrag verliert der Kunde seinen Eigentumsanspruch und die Auflassungsvormerkung ist hinfällig.

Sicherlich könnte der Kunde versuchen, Rückzahlungsansprüche gegenüber dem Bauträger geltend zu machen. Aber die dürften erfahrungsgemäß im Fall einer Insolvenz relativ wertlos sein wohingegen eine Vormerkung im Grundbuch insolvenzfest ist. Die Immobilie fließt dann nämlich nicht in die Insolvenzmasse.

Es ist ratsam, sich frühzeitig rechtlichen Beistand von einer Anwältin oder einem Anwalt zu holen, der Erfahrung im Bereich Insolvenzrecht und Immobilien hat. Die Blumenau Finanzplanung empfiehlt nicht erst im Insolvenzfall zu agieren, sondern bereits im Vorfeld, wenn erste Anzeichen erkennbar sind, dass der Arbeitsablauf auf der Baustelle stockt. Kooperationen mit anderen betroffenen Erwerbern können dabei sinnvoll sein, um gemeinsame Lösungen zu finden und die Verhandlungsmacht gegenüber dem Insolvenzverwalter zu stärken.  Das Teilen von Ressourcen und Kosten kann die finanzielle Belastung verringern.

Darüber hinaus hat es sich bewährt mithilfe eines Bausachverständigen den Bautenstand genaustens zu dokumentieren. Ein Rat der sich im Nachhinein auszahlen kann.

Wie ist die Vorgehensweise bei einer Insolvenz?

Die betroffenen Kunden müssen meist sehr viel Geduld haben. Es kann mehrere Monate dauern, bis das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Der Insolvenzverwalter prüft die finanzielle Situation des Unternehmens und erstellt eine Bestandsaufnahme über die vielen einzelnen Bauprojekte. Danach beginnen erst die Verhandlungen mit den finanzierenden Banken. Die Zusammenfassung aller Gespräche führt beim Insolvenzverwalter zur Entscheidung, welche Projekte schlussendlich fortgeführt werden. Doch tatsächlich müssen die Betroffenen das Insolvenzverfahren abwarten, welches ihnen am Ende die möglichen Optionen aufzeigt.

Womit können Betroffene bestenfalls rechnen?

Entscheidet der Insolvenzverwalter sich für eine Fortsetzung des Bauprojektes, ist das für die Betroffenen sicherlich der glimpflichste Ausgang des Verfahrens. Dennoch: Ein finanzieller Schaden bleibt auf jeden Fall: So machen längere Mietzahlungen, fällig werdende Bereitstellungszinsen für später abgerufene Darlehen oder nach oben angepasste Baupreise das Bauvorhaben teurer als ursprünglich geplant.

Womit müssen Betroffene schlimmstenfalls rechnen?

Die Insolvenz in einer frühen Bauphase stellt sicherlich den „worst case“ für den Käufer dar. So hat der Käufer in der Regel mit 30 Prozent der Kaufsumme schon eine Menge gezahlt, obwohl erst die ersten Erdarbeiten getätigt worden sind. Besonders schlimm ist es, wenn die finanzierende Bank des Bauträgers sich aus dem Geschäft zurückzieht. Sie hat im nicht seltenen Fall, wenn der Insolvenzverwalter den Kaufvertrag nicht erfüllen möchte, am Ende die Entscheidungsgewalt. So kann sie zum einen den Vertrag mit dem Haus- oder Wohnungskäufer rückabwickeln. Die gezahlten Kaufpreisraten werden dem Käufer zurückgezahlt, allerdings nur bis zum anteiligen Wert der bereits fertiggestellten Bauten. Diejenigen, die mithilfe eines Bausachverständigen den Baustand dokumentiert haben, sind jetzt klar im Vorteil.  Auch die Grunderwerbssteuer wird dem Käufer erstattet, während er auf den sonstigen Erwerbsnebenkosten sitzen bleibt. Am Ende kann die finanzierende Bank das Grundstück inkl. Rohbauten verkaufen oder versteigern.

Hat die Bank wiederum kein Interesse an der Verwertung des Grundstücks kann sie es dem Käufer überlassen. Er muss jetzt aktiv werden und sich Firmen suchen, die seinen Bau fertigstellen. Dies dürfte in der jetzigen Zeit kein einfaches Unterfangen sein und wenn dann nur mit erheblichen Mehrkosten.

Expertenempfehlung der Blumenau Finanzplanung:

Sollte der Bauherr während der Bauphase feststellen, dass vom Bauträger verfrühte oder zu hohe Rechnungen gestellt werden, sollte Vorsicht geboten sein. Gegebenenfalls besteht auch ein Zurückbehaltungsrecht, wenn am Bau keine Bauaktivitäten mehr stattfinden. Soweit möglich, sollte für die Bauphase bis zur Fertigstellung eine Baugarantieversicherung oder eine Baufertigstellungsversicherung vereinbart werden und für die Zeit nach der Fertigstellung eine Gewährleistungsbürgschaft.

Gerne stellen wir bei Bedarf den Kontakt zu Fachanwälten und Sachverständigen aus unserem Netzwerk her, die Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen.