Hauskauf: Vorsicht bei Kombination von unterschiedlichen Kreditlaufzeiten

Eine Mischung aus KfW-Darlehen und Krediten mit verschiedenen Zinsbindungen können bei der Erstfinanzierung einer Immobilie zu einem günstigeren Gesamtzins führen. So lässt sich folgendes verlockendes Fallbeispiel an dieser Stelle anführen:

Bei einem Kaufpreis von 210.000 Euro und Eigenkapital von 60.000 Euro wird der Gesamtkreditbetrag von 150.000 Euro nicht durch ein einziges Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung zu beispielsweise 362 Euro im Monat finanziert. Vielmehr wird der Gesamtkreditbetrag in  drei Kredite, die unterschiedliche Laufzeiten von 5, 10 und 15 Jahren haben, aufgeteilt. In Summe fällt hier für den Darlehensnehmer eine monatliche Zinsbelastung von rund 310 Euro an. Der Bauherren hat somit eine monatliche Ersparnis von 53 Euro.

Als Kreditnehmer sollten einem aber bewusst sein, dass man sich mit der Kombination von verschiedenen Baudarlehen als Bankkunde in die Abhängigkeit von einem Bankinstitut begibt. Sollte das kurzlaufende Darlehen bei der Anschlussfinanzierung umgeschuldet werden, wird eine neue Bank den neuen Kredit immer als Nachrangdarlehen ansehen. Das verschlechtert den Beleihungsauslauf. Der angebotene Folgekredit kann für den Darlehensnehmer so teuer werden, dass er sich nicht lohnt. Das heißt kurzum: Sieht die Kombifinanzierung zunächst wie ein Vorteil aus, kann sie später einen gewünschten Bankenwechsel erschweren.

Generell sind Nachrangdarlehen für Banken risikoreicher. Dafür lassen sich Geldinstitute Anschlussfinanzierungen mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Hausbanken wissen, dass Darlehensnehmer bei anderen Banken geringere Chancen für Anschlussfinanzierungen haben und daher verlangen auch sie einen höheren Zins. Ein Kreditkreislauf, der einer Zwangsehe mit der Hausbank gleichkommt.

Bis dato wird der überwiegende Teil aller privaten Immobilienkäufe mit mehreren Krediten vollzogen. Insbesondere bei Käufern mit wenig Eigenkapital ist dieses Procedere weit verbreitet. Es herrscht nach wie vor bei vielen Darlehensnehmern der Irrglaube, dass man mit verschiedenen Kreditlaufzeiten flexibler wäre.

Wie anfangs bereits angeführt, bieten kurzlaufende Kredite in der Regel günstigere Zinssätze als langlaufende Kredite. Dadurch sparen Kreditnehmer unterm Strich Geld. Neben diesem Aspekt können verschiedene Laufzeiten aber auch von Vorteil sein, da sie eventuell ein Zinsrisiko minimieren können. Im Fall von gestiegenen Zinsen ist bei Ablauf des ersten Darlehens nur ein Teil der Finanzierung betroffen. Der Rest des geliehenen Geldes bleibt mit den fest vereinbarten Zinssätzen bestehen. Im Endeffekt hängt die Entscheidung für verschiedene Laufzeiten von der Risikoneigung des Darlehensnehmers, den Zinskonditionen und der Tilgungskraft ab.

Schwierigkeiten entstehen häufig bei Laufzeiten unter zehn Jahren. Daher empfiehlt die Blumenau Finanzplanung ihren Kunden, Kredite mit Laufzeiten ab zehn Jahre abzuschließen (es sei denn, das kurzlaufende Darlehen ist nach Ablauf der Zinsbindung zum Großteil getilgt). Nach Ablauf von 10 Jahren hat ein Kunde ein Sonderkündigungsrecht und kann eventuell eine Finanzierung komplett neu aufstellen. Banken offerieren in diesen Fällen in der Regel lukrative Angebote. Insbesondere bei niedrigen Zinsen sollten langfristige Kreditlaufzeiten vereinbart werden.

Auf jeden Fall sollten sich Immobilienbesitzer bei verschiedenen Laufzeiten auf jeden Fall möglichst frühzeitig auf die Suche nach Alternativen begeben.

Die Blumenau Finanzplanung berät Sie gerne, entweder online im Rahmen eines Web-Meetings oder im persönlichen Gespräch über ein ganzheitliches Baufinanzierungskonzept.