Erbpacht und Erbbaurecht
Die Chancen und Risiken für Pächter und Bauherren
1. Erbbaurecht: Was ist das eigentlich?
Das Erbbaurecht, auch gerne Erbpacht benannt, bedeutet, dass das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht für eine vertraglich festgelegte Zeit getrennt sind. Baut der Bauherr auf Erbpachtland hat er das Grundstück also nicht gekauft, sondern nur für einen gewissen vereinbarten Zeitraum vom Eigentümer gepachtet. Insofern besteht für angehende Bauherren die Möglichkeit mit weitaus geringerem Vermögen an Grund und Boden für ihr Eigenheim zu kommen. Mit dem Erbbaurechtgeber schließt der Erbbaurechtnehmer einen Vertrag, in dem alle wichtigen Eckpunkte wie beispielsweise die Laufzeit und der monatliche, quartalsweise oder auch jährliche Erbbauzins festgelegt werden. Dieser wird individuell vereinbart ohne Einschränkungen durch gesetzliche Vorgaben. Er orientiert in der Regel am Markt.
2. Wer verpachtet Grundstücke über das Erbbaurecht?
Gemeinden, Kirchen und Stiftungen wie auch Privatpersonen bieten sich als Erbbaurechtgeber an. Tritt die Kirche als Verpächter eines Grundstücks auf, erfolgt die Vergabe oftmals nach sozialen Kriterien. Dann erhalten Großfamilien oder Familienmitglieder mit Behinderungen häufig Grundstücke mit deutlich günstigeren Konditionen.
3. Was spricht dafür ein Grundstück zu pachten? Was sind die Vorteile von Erbpacht?
Durch die wachsende Verknappung von unbebauten Grundstücken, insbesondere in Ballungsräumen, steigen auch die Grundstückspreise kontinuierlich an. Interessant ist die Pacht eines Grundstücks für solche Bauherren, die sich zwar den Bau einer Immobilie leisten können, aber nicht die zusätzlichen Kosten des Baugrundstücks. Somit kann auch für sie der Traum mittels Erbbaurechts in Erfüllung gehen.
Expertentipp der Blumenau Finanzplanung:
Angehende Erbbaurechtnehmer sollten sich bei Vertragsschluss ein Vorkaufsrecht für das Grundstück einräumen lassen. Sollte der Grundstückseigentümer gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt das Grundstück verkaufen, stehen die Chancen besser, doch Eigentümer zu werden. Auch wenn es kein absolutes Vorkaufsrecht gibt.
Eine Ankaufpflicht mit dem Grundstückseigentümer sollte im Vorfeld auf jeden Fall sorgfältig geprüft werden. Denn diese bedeutet, dass das Grundstück auf jeden Fall vom Pächter gekauft werden muss, wenn der jetzige Eigentümer es später verkaufen will.
4. Welche Rechte hat ein Pächter?
Während der gesamten Dauer des Pachtvertrages dürfen Pächter uneingeschränkt über das Grundstück verfügen, auch wenn sie nicht der eigentliche Eigentümer sind. Dennoch können im Pachtvertrag einige Regelungen verankert sein, die die Freiheiten des Pächters einschränken können.
So kann beispielsweise festgelegt werden, in welchen Zeitabständen das Eigenheim renoviert werden soll. Auch kann sich der Grundstückseigentümer ein gewisses Mitsprachrecht beim Hausumbau einräumen lassen. Unumgänglich ist auf jeden Fall eine Versicherung der Immobilie gegen Schäden und Unvorhergesehenes.
Fakt ist: Eine Weitervermietung der Immobilie wie auch der Verkauf oder Vererbung kann uneingeschränkt erfolgen. Auch wenn die Zustimmung des Grundstückseigentümers laut Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) beim Verkauf vereinbart wird, kann dieser die Zustimmung nur in ganz seltenen Fällen verweigern. In solchen Fällen sollte ein Anwalt für Erbbaurecht hinzugezogen werden.
5. Wie ist die Laufzeit eines Erbbauvertrages?
Ein Erbbauvertrag sowie die Dauer der Pacht werden individuell festgeschrieben. Die Laufzeit einer Pacht verläuft aber in der Regel über mehrere Jahrzehnte, da sie ansonsten für den Pächter unattraktiv wäre. Endet die Laufzeit des Pachtvertrages, geht das Haus automatisch auf den Grundstückseigentümer beziehungsweise auf die Erben über. Hierfür erhält der Hauseigentümer bzw. deren Erben eine Entschädigung, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilie richtet. Die Höhe der Entschädigung für das Haus kann vertraglich im Vorfeld fixiert werden.
Wird vom Pächter sowie deren Erben erwogen, den Pachtvertrag zu verlängern, sollte eine Verlängerung frühzeitig geregelt werden. Auf jeden Fall sollte vor Ablauf des Erbbauvertrages eine Verlängerung im Grundbuch stehen. Dennoch: Einen rechtlichen Anspruch auf Verlängerung gibt es nicht.
Daher empfiehlt die Blumenau Finanzplanung am ehesten ein Erbbauvertrag mit Gemeinden oder Kirchen zu schließen da hier die Chance auf Verlängerung am höchsten ist.
6. Wann lohnt ein Erbbauvertrag?
Fakt ist: Wenn die Bauzinsen niedrig und die Grundstückspreise günstig sind, ist eher der Kauf einer Immobilie mit Grundstück sinnvoll. Sind jedoch die Bauzinsen und die Grundstückspreise, wie derzeit sehr hoch, liefert das Erbbaurecht klare Vorteile. Durch den Entfall der Kosten für das Grundstück als Einmalzahlung wird weniger Eigenkapital benötigt. Durch die niedrigere Kreditsumme fallen die Zinsen niedriger aus und das wiederum führt zu einer geringeren monatlichen Belastung.
Auch kann ein Erbbauvertrag infrage kommen, wenn in der Wunschlage kein Grundstück mehr gekauft werden kann, allerdings Erbpachtland angeboten wird.
7.Welche Kosten entstehen beim Erbbauvertrag?
Pachtgebühr
Monatlich, quartalsweise oder jährlich muss dem Eigentümer eine Pachtgebühr, auch Erbbauzins, bezahlt werden. Er kann nach einer Klausel im Erbbaurechtsvertrag angepasst werden. In der Regel richtet er sich nach der Entwicklung des allgemeinen Preisniveaus. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben für die Festlegung des Erbbauzinses.
Erschließungskosten
Diese Kosten müssen vom Pächter an die Kommune bezahlt werden, wenn das Grundstück an das Wasser- und Stromnetz sowie an weitere technische Netze angeschlossen wird.
Grunderwerbssteuer
Auch wenn der Pächter streng genommen nicht der eigentliche Eigentümer des Grundstückes ist, muss er die Grunderwerbssteuer bezahlen. Durch den Eintrag im Grundbuch erhält er Nutzungsrechte, die dem Eigentumsrecht ähneln.
Diese wird auf jeden Fall bei einem Hausbau auf dem gepachteten Grundstück fällig.
Bitte beachten!
Die Blumenau Finanzplanung möchte an dieser Stelle darauf hinweisen, dass Pächter sich mit einem Erbbauvertrag in einem Dauerschuldverhältnis befinden. Daher sind sie dazu verpflichtet so lange Zahlungen zu leisten, bis der Vertrag ausläuft.
8. Welche Nachteile hat die Erbpacht? Welche Risiken entstehen bei der Erbpacht?
Auch wenn es auf den ersten Blick vorteilhaft und kostengünstig erscheint – die Erbpacht birgt auch so einige Risiken und Nachteile. So kann sich der Pachtzins deutlich erhöhen, zum Beispiel, wenn der Verkehrswert des Erbpachtgrundstücks ansteigt. Eine Anpassung darf alle drei Jahre erfolgen, zum Teil erhöhen die Grundstückbesitzer aber erst nach vielen Jahren, dann aber um mehrere Hundert Prozent. Theoretisch kann man zwar gegen solche Erhöhungen gerichtlich vorgehen. Ob das erfolgreich ist, hängt jedoch immer vom individuellen Fall ab. Ein weiterer Nachteil der Erbpacht besteht darin, dass der Pächter über seine eigene Immobilie nicht frei verfügen kann. In den Verträgen sind in der Regel verschiedene Mitspracherechte festgelegt, zum Beispiel was Umbau und Erweiterung oder den Verkauf des Hauses angeht. Als mögliche Stolperfalle kann sich eine vertraglich festgelegte Ankaufspflicht erweisen. Diese bedeutet, dass der Hauseigentümer das Grundstück kaufen muss, wenn der Verpächter dies verlangt.
Die Rahmenbedingungen für eine Baufinanzierung haben sich zuletzt erneut verschärft. Umso wichtiger ist es, auf alle Aspekte einer Finanzierung zu achten. Die Blumenau Finanzplanung hilft Ihnen gerne, ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept zu entwickeln. Die Kooperation mit über 400 regionalen und überregionalen Banken und Internetportalen ermöglicht uns, Ihnen eine qualifizierte Beratung und gleichzeitig Top-Konditionen anzubieten.
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