Bereitstellungszinsen: Vorsicht Kostenfalle

Dabei ist vielen Darlehensnehmern nicht bewusst, dass mit der Unterzeichnung ihres Baufinanzierungsvertrages die Frist für die Bereitstellungszinsen zu laufen begonnen hat. Wird innerhalb einer Frist nicht der gesamte Kredit abgerufen, werden Bereitstellungszinsen fällig. Diese können zum Teil erheblich sein, zumal sie den Kredit ungeplant verteuern und häufig auch nicht in die Baufinanzierungsplanung miteinkalkuliert wurden.

Bereitstellungszinsen können für Banken lukrativ sein

Bereitstellungszinsen sind Zusatzkosten für Kreditnehmer, die Banken berechnen, wenn zur Verfügung gestellte Darlehen innerhalb eines vertraglich vereinbarten Zeitraums vom Darlehensnehmer ganz oder teilweise nicht abgenommen werden. Die Zahlung von Zinsen gehört mittlerweile fest zum Alltag von Bauherren und Immobilienkäufern, deren Kaufverhandlungen sich ungeplant aufgrund von Nebenschaukriegsplätzen in die Länge ziehen. Erschwerend kommt hinzu, dass Baufinanzierungsdarlehen zweckgebunden sind. Das hat zur Folge, dass sich der Darlehensnehmer die Kreditsumme nicht in einem Betrag auszahlen lassen kann. So werden erst dann Teile der Kreditsumme überwiesen, wenn Rechnungen für Bauabschnitte oder Gewerke vorliegen oder der Kaufvertrag für eine Immobilie von allen Parteien unterschrieben wurde.

Warum erheben Banken Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen sollen Banken für die entgangenen Zinsen entschädigen, die ihnen durch verlängerte Fristen entgehen. Denn eine Bank kann von ihren Kunden nur Zinsen für den bis zu einem bestimmten Zeitpunkt tatsächlich ausgezahlten Kreditbetrag berechnen. Ist beispielsweise bei einem Baukredit in Höhe von 300.000 Euro bis dato nur 30.000 Euro abgerufen worden, kann die Bank auch nur auf diesen Betrag (d.h. 30.000 Euro) Zinsen erheben. So kann es passieren, dass die Bank z.B. bei einem Annuitätendarlehen weniger Zinszahlungen erhält, als berechnet. In der Konsequenz fehlt den Banken dieses Geld für andere Geschäfte.

In den Effektivzins eines Darlehens eingerechnet werden Bereitstellungszinsen nicht. So tendieren Bereitstellungszinsen zu einem lukrativen Geschäft für Banken zu werden, da in der Regel der Zinssatz dafür höher ist als der Darlehenszins. Beträgt der Sollzins aktuell um die 3 Prozent, so liegt der Effektivzins mit unter zwei Prozent deutlich darunter. Bei einer höheren Darlehenssumme können somit zusätzliche Zinsen von mehreren tausend Euro für den Kreditnehmer entstehen.

In der Tat: Bereitstellungszinsen sind für Kreditnehmer ein ärgerlicher Kostenpunkt, der sich jedoch vielfach vermeiden lässt. Daher empfiehlt die Blumenau Finanzplanung ihren Kunden die bereitstellungsfreie Zeit in die Baufinanzierungsvertrag mit zu vereinbaren. Hierdurch wird vermieden, dass der Kreditnehmer schon selbst bei kleinsten Verzögerungen Zinsen an die Bank zahlen muss. Der Kreditnehmer muss dann nur Zinsen auf die tatsächlich ausbezahlte Summe bezahlen. Die Zeitspannen der bereitstellungsfreien Zeit differieren von Bank zu Bank und liegen entweder bei einem Monat, bei einem Jahr oder sogar in wenigen Fällen bei 15 Monaten. Wichtig ist jedoch, dass diese bereitstellungsfreien Zeiten schriftlich im Darlehensvertrag festgeschrieben werden. Individuelle Aushandlungen bezüglich einer Verlängerung sind tendenziell möglich und insbesondere dann empfehlenswert, wenn der Bauherr im Vorfeld davon ausgeht, dass beispielsweise der Neubau länger dauern wird. Dies wird sicherlich eine Erhöhung des ursprünglich angebotenen Zinssatzes mit sich ziehen, ist aber trotz alledem in der Regel günstiger als in eine „Bereitstellungszins-Falle“ zu tappen.

Eine weitere Möglichkeit, Bereitstellungszinsen zu vermeiden, kann eine Hinauszögerung des Eigenkapitals sein. Die Reihenfolge des Einsatzes des Fremd- und Eigenkapitals ist im Baufinanzierungsvertrag geregelt. Banken setzen in der Regel voraus, dass Bauherren als erstes ihr Eigenkapital einsetzen, bevor sie ihr Darlehen abrufen. Schließlich hatte die Höhe des Eigenkapitals auch Einfluss auf die Konditionen des Darlehensvertrages. Banken lassen aber manchmal mit sich verhandeln und erlauben, erst das Darlehen abzurufen, bevor auf das Eigenkapital zugegriffen wird. Sollte es dann zu Verzögerungen kommen, sind dann die abgerufenen Darlehensbeträge minimiert und etwaige Bereitstellungszinsen fallen geringer aus.

Besonderer Clou: Bereitstellungsfreie Zeit für Anschlussfinanzierung nutzen

Bieten Banken eine bereitstellungsfreie Zeit von 12 Monaten an, kann es für Darlehensnehmer lukrativ sein, bei einem günstigen Zinssatz ein Jahr vor Ende der Erstfinanzierung diesen für eine Anschlussfinanzierung zu sichern. Und dass ohne ein Forward -Darlehen abschließen zu müssen, was tendenziell ein oder auch mehr Prozentpunkte kostet. Forward-Darlehen sind aus Sicht der Blumenau Finanzplanung immer dann eine Option, wenn eine Zinswende bevorsteht oder bereits zwei oder drei Jahre vor Ablauf der Erstfinanzierung günstigste Zinssätze vorliegen. Nutzt man hingegen bei einer Anschlussfinanzierung die Option der bereitstellungsfreien Zeit, muss ein Anschlussfinanzierungsvertrag nur ein Jahr im Voraus abgeschlossen werden.

Die Blumenau Finanzplanung bietet Ihnen als spezialisierter, bankenunabhängiger Baufinanzierungsvermittler optimalen Support bezüglich Ihrer Erst- und Anschlussfinanzierung. So kennt sie die tagesaktuellen Angebote von über 400 baufinanzierenden Banken und kann so die günstigsten Alternativen für eine Anschlussfinanzierung oder auch maximale bereitstellungszinsfreie Zeiten herausfiltern. Jede Finanzierung ist individuell auf die Bedürfnisse der Kunden maßgeschneidert - und das bei maximaler Flexibilität. Dazu gehören sicherlich auch Fragen nach möglichst hohen und kostenfreien Sondertilgungen oder Raten-, Tilgungs- und Zinsanpassungen während der Vertragslaufzeit. Auf lange Sicht gesehen entscheidet nicht immer der günstigste Zinssatz, sondern das Gesamtpacket, womit die Kunden am Ende sparen.