Baufinanzierung: Wie Sie Ihre monatliche Belastung Ihres Darlehens senken können

Die Zeiten für Immobilienkäufer haben sich insbesondere durch die Zinswende fundamental verschlechtert. Noch vor 18 Monaten schien die Welt für sie in Ordnung zu sein, denn selbst hohe Kredite wurden in Zeiten von billigem Baugeld von den Banken zügig vergeben.

Heute hingegen haben es Kunden deutlich schwerer, von ihrer Bank ein Baudarlehen zu bekommen. Oftmals scheitern sie an den restriktiven Anforderungen der Banken. Diese prüfen die Baufinanzierunganträge inzwischen deutlich kritischer. Vor allem analysieren sie, ob nach den monatlichen Ausgaben für Zins und Tilgung noch ausreichend Geld vom Nettohaushalt übrigbleibt, um die ebenfalls gestiegenen Lebenshaltungskosten zu bewältigen. Immer öfter lehnen Banken Baufinanzierungsanträge ab, weil bei den Kunden die finanzielle Belastungsgrenze überschritten wird.

Dennoch gibt es ein paar Stellschrauben, die die laufende Kreditbelastung positiv beeinflussen und somit Ihre Einnahmen und Ausgaben ausbalancieren können. Grundsätzlich gilt natürlich: Je höher die Darlehenssumme, desto höher die Rate. Diese wird aber noch von weiteren Komponenten beeinflusst, wie dem eingebrachten Eigenkapital, Eigenleistungen, die als Eigenkapital angerechnet werden, die Höhe der Tilgung, die Darlehensdauer etc.

Die Blumenau Finanzplanung möchte Ihnen im Folgenden mögliche Finanzierungskomponenten anführen, die in Zeiten von niedrigen Zinsen völlig außer Acht gelassen wurden.

Stellschraube 1: Viel Eigenkapital hilft viel

Fakt ist: Eigenkapital spielt bei der Baufinanzierung mehr denn je eine bedeutsame Rolle. Durch ein höheres Eigenkapital lässt sich die monatliche Belastung senken, da schlichtweg weniger Darlehen benötigt wird. Außerdem kann mehr Eigenkapital zu attraktiveren Zinsen führen, da Banken häufig eine höhere Eigenkapitalquote mit niedrigeren Kreditzinsen belohnen.  Die Blumenau Finanzplanung empfiehlt daher ihren Kunden, so viel Eigenkapital wie möglich in die Baufinanzierung einzubringen. Klassische Sparanlagen wie Geld auf Tagesgeldkonten, Festgeld, Aktiendepots oder auch Lebensversicherungen können häufig als Eigenkapital eingebracht werden. Gleichzeitig warnt sie aber davor, Rücklagen für die Altersvorsorge wie beispielsweise Betriebsrenten oder Riesterverträge für eine Baufinanzierung zu opfern.

Stellschraube 2: Tilgungshöhe

Neben dem Eigenkapital spielt die vereinbarte Tilgungsrate bei den Darlehenskonditionen eine wichtige Rolle, da sie die monatliche Belastung bestimmt. Je höher der anfängliche Tilgungssatz bei gleichem Zins, desto schneller ist die Baufinanzierung abbezahlt. Gleichzeitig steigt aber auch die monatliche Belastung. Umgekehrt gilt: Je niedriger die anfängliche Tilgung angesetzt wird, desto mehr lässt sich die monatliche Belastung nach unten drücken.

Aktuell ist eine Rückkehr der Banken zur 1-Prozent Tilgung zu verzeichnen. Insbesondere dann, wenn Kunden ausreichend Kapital in ihre Baufinanzierung miteinfließen lassen.  In den vergangenen Jahren der niedrigen Zinsen bestanden Banken oftmals auf mindestens zwei Prozent Anfangstilgung.

Stellschraube 3: Zinsbindung

Neben dem Eigenkapital und der Tilgungshöhe spielt auch die Zinsbindung bei den Darlehenskonditionen eine wichtige Rolle. Üblicherweise müssen Darlehensnehmer für langfristige Zinsfestschreibungen deutlich mehr bezahlen als für kurzfristige Bindungsfristen. Aktuell jedoch zeigt sich jedoch ein anderes Bild: Wer derzeit seinen Zins nur für fünf Jahre festschreiben möchte, zahlt mehr als für die zehnjährige Kondition. Zudem sind die Zinskonditionen für eine Zinsbindung von 10 Jahren derzeit nur wenig günstiger als für Bindungsfristen von 15 oder 20 Jahren.

Grundsätzlich empfiehlt die Blumenau Finanzplanung ihren Kunden zu einer längeren Zinsbindung, da das geringere Zinsänderungsrisiko für mehr Planungssicherheit sorgt. Darüber hinaus gibt es auch bei der 15- oder auch 20jährigen Zinsbindung die Möglichkeit, nach zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten auszusteigen, sollten die Zinsen gesunken sein.

Gleichwohl kann auch eine kurzfristige Zinsbindung für einen Teil des Kredites sinnvoll sein, insbesondere dann, wenn in den kommenden Jahren mit sinkenden Zinsen gerechnet wird. Die aktuell rückläufige Inflation unterstreicht derzeit dieses Szenario.

Stellschraube 4: Förderdarlehen einbinden

Immobilienkäufer haben derzeit auch die Möglichkeit, verschiedene Darlehensprogramme der NRW Bank in Anspruch zu nehmen, sofern Sie die Förderkriterien erfüllen. Es sind sogar mehrere Programme miteinander kombinierbar. Insbesondere die Förderdarlehen für nachhaltig gebaute und sanierte Immobilien sind sehr attraktiv und bieten lange Zinsbindungen für einen niedrigen Zins.

Stellschraube 5: Die Muskelhypothek - Eigenleistungen einbringen

Deutlich mehr in den Fokus geraten sind in den letzten Jahren die Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz. Die Blumenau Finanzplanung warnt ihre Kunden aber davor, ihre Eigenleistungen zu überschätzen. Bei einem Bau bzw. bei einer Sanierung sind die meisten Arbeiten zeitlich festgelegt. Daher muss im Vorfeld dafür Sorge getragen werden, dass die möglichen Helfer aus der Familie oder dem Freundeskreis zum festgelegten Zeitpunkt auch einsatzfähig sind. Jegliche Verzögerungen am Bau können schnell zu Mehrkosten führen, die dann wiederum nachfinanziert werden müssen.

Aus Sicht der Blumenau Finanzplanung kann es aber durchaus wirtschaftlich sein, geplante Ausgaben eventuell zu strecken. So kann es sinnvoll sein, gewisse Renovierungen zeitlich nach hinten zu verschieben, um die Kreditsumme und somit die monatliche Belastung zu reduzieren.

Expertentipp:

Die Rahmenbedingungen für eine Baufinanzierung haben sich verschärft. Umso wichtiger ist es, auf alle Aspekte einer Finanzierung zu achten.

Die Blumenau Finanzplanung hilft Ihnen gerne, ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept zu entwickeln. Denn eine gute Finanzierung ist mehr als nur eine günstige Zinskondition.