Baufinanzierung: Warum der Beleihungswert wichtiger ist als der Kaufpreis

Was ist eigentlich der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der von der Bank geschätzte erzielbare Wert einer Immobilie – ganz unabhängig vom Marktpreis. Er soll immer konservativ berechnet werden und vor allem sicherstellen, dass das Kreditinstitut bei einem möglichen Zahlungsausfall sein Geld über den Verkauf der Immobilie zurückerhält. Deshalb orientieren sie sich am konservativen Beleihungswert. Er ist ein wichtiges Risikokriterium für Banken und entscheidet mit über die Zinshöhe, die Beleihungsgrenze und mögliche Eigenkapitalanforderungen

Irrtümlicherweise gehe viele Käufer davon aus, dass die Bank für die Einwertung der Immobilie einfach den Kaufpreis übernimmt. Sie sind dann überrascht, wenn das Bankgutachten zu einer viel niedrigeren Bewertung kommt. So eine Fehleinschätzung kann schwerwiegende Folgen haben – im schlimmsten Fall kann die Finanzierung platzen.

Marktwert vs. Beleihungswert: Worin besteht der Unterschied?

Der Marktwert auf der einen Seite basiert auf Angebot und Nachfrage. Der Beleihungswert auf der anderen Seite beruht auf stabilen, langfristigen Faktoren.

Fakt ist: Banken bewerten Immobilien in der Regel deutlich vorsichtiger als Käufer und Investoren. Kurzfristige Trends, Luxusausstattung oder überteuerte Lagen spielen beim Beleihungswert keine Rolle. Banken möchten mit einer vorsichtigeren Bewertung sicherstellen, dass die Immobilie auch im schlimmsten Fall – einem Notverkauf oder einer Zwangsversteigerung – den Kredit ausreichend absichert.

Warum ist der Beleihungswert so entscheidend für Ihre Finanzierung?

Der Beleihungswert bestimmt die Beleihungsgrenze – also den Anteil, den die Bank maximal finanziert. Die häufigen Stufen sind:

• 60 Prozent Beleihung: sehr risikoarm, führt zu Top-Konditionen bei der Bank
• 80 Prozent Beleihung: Standard-Finanzierung, solide Konditionen bei der Bank
• 90 Prozent oder mehr: erfordert oft höhere Zinsen oder zusätzliche Sicherheiten

Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto günstiger wird Ihre Finanzierung.

Was bedeutet das für Hauskäufer?

Viele Käufer orientieren sich am Kaufpreis – doch die Banken schauen meist vorrangig auf den Beleihungswert. Das kann bedeuten: Die Bank finanziert nicht den vollen Kaufpreis, sondern nur einen Teil davon – basierend auf dem niedrigeren Beleihungswert. Den Differenzbetrag müssen Käufer dann selbst aufbringen.

Zur Veranschaulichung ein Beispielfall:

Kaufpreis: 500 TEUR

Beleihungswert (nach der Bankkalkulation): 450 TEUR

Die Beleihungsgrenze: 80 Prozent → 360 TEUR

Infolgedessen müssen Sie als Käufer mindestens 140 TEUR (inkl. Nebenkosten) selbst einbringen

Tipps der Blumenau Finanzplanung für Ihre Baufinanzierung:

• Lassen Sie den Beleihungswert vorab schätzen, um Planungssicherheit für Ihre Baufinanzierung zu haben
• Vergleichen Sie mehrere Banken, denn die Bewertung kann von Bank zu Bank unterschiedlich ausfallen
• Bereiten Sie möglichst viel Eigenkapital vor, um teure Zinsen bei hoher Beleihung zu vermeiden.

Fazit der Blumenau Finanzplanung:

Der Beleihungswert ist ein entscheidender Faktor für Ihre Baufinanzierung. Er beeinflusst nicht nur die Höhe Ihres Kredits, sondern auch die Höhe der Zinsen. Vertrauen Sie bei Ihrer Finanzierungsplanung auf die Expertise der unabhängigen Blumenau Finanzplanung – wir helfen Ihnen gerne, Ihre Traumimmobilie solide und sicher zu finanzieren.