Baufinanzierung: Anschlussfinanzierung frühzeitig planen
Tipps rund um eine Anschlussfinanzierung – Was ist bei der Anschlussfinanzierung zu beachten?
Generell stehen dem Kreditnehmer für seine Anschlussfinanzierung entweder die Umschuldung, die Prolongation oder das Forward-Darlehen zur Auswahl. Für welche Variante der Anschlussfinanzierung sich der Kreditnehmer dann entscheidet, hängt von seinen individuellen Vorstellungen und dem aktuellen Zinsniveau der Sollzinsen ab. Auch wenn eine Anschlussfinanzierung mit Arbeit verbunden ist, ermöglicht sie den Kreditnehmern die Chance, das Darlehen an die aktuelle Einkommens- und Lebenssituation anzupassen.
Fakt ist aber auch: Seit Beginn des Jahres 2022 sind die Bauzinsen massiv gestiegen: Von rund einem Prozent auf teilweise über vier Prozent. Konnten Eigenheimbesitzer vor dem Anstieg von den Niedrigzinsen massiv profitieren – die neuen Zinsen waren in der Regel viel niedriger als die des ursprünglichen Darlehens – so fällt dieser Vorteil für die Anschlussfinanzierung vielleicht weg. Für manche Eigenheimbesitzer könnte das sogar zum finanziellen Problem werden, da die neuen Zinsen deutlich über den bisherigen liegen.
Anschlussfinanzierung über Prolongation
Neigt sich die Zinsbindung der Erstfinanzierung dem Ende zu, machen Banken ihren Kunden in der Regel ein so genanntes Prolongationsangebot für die Anschlussfinanzierung. Die Bank ist verpflichtet, drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ihrem Kunden mitzuteilen, ob sie die Finanzierung fortsetzen möchte oder nicht. Im Prolongationsangebot teilt die Bank dem Darlehensnehmer die Höhe der neuen Sollzinsen und die angebotene Zinsbindungsfrist für die weitere Baufinanzierung mit. Ist das Angebot für ihn akzeptabel, verläuft das weitere Vorgehen recht unkompliziert: Der Darlehensnehmer stimmt dem Angebot zur Anschlussfinanzierung zu und das Darlehen läuft mit den neuen Konditionen weiter.
Vorteile der Prolongation als Anschlussfinanzierung:
Wenn der Darlehensnehmer bereits Kunde bei der Bank bist, reicht in der Regel eine Unterschrift unter dem Angebot zur Anschlussfinanzierung, um den Kredit zu verlängern. Eine Bonitätsprüfung muss nicht nochmal durchgeführt werden. Auch ändert sich nicht der Ansprechpartner und es fallen keine zusätzlichen Gebühren an.
Nachteile der Prolongation als Anschlussfinanzierung
Rückblickend hat die Blumenau Finanzplanung die Erfahrung gemacht, dass Banken bei Kreditverlängerungen ihren Kreditnehmern nicht immer die besten Konditionen bieten. Hier wird oftmals auf die Bequemlichkeit der Kunden spekuliert.
Expertentipp der Blumenau Finanzplanung:
Andere Banken bieten neuen Darlehensnehmern vielleicht günstigere Anschlussdarlehen, um sie als Neukunden zu gewinnen. Es lohnt sich auf jeden Fall Angebote zu vergleichen.
Anschlussfinanzierung durch Umschuldung
Läuft die Sollzinsbindung aus, können Kreditnehmer sich auch von anderen Banken Kreditangebote einholen. Sie sind nicht mehr an den bisherigen Darlehensgeber gebunden. Bei einer Umschuldung wird die Finanzierung zu einer anderen Bank verlagert. Dort wird dann eine neue Baufinanzierung in Höhe der Restschuld beantragt. Nach Unterzeichnung des neuen Vertrags, überweist die neue Bank die Darlehenssumme an den bisherigen Vertragspartner und die Schulden sind getilgt. Anschließend wird die Restschuld dann über die neue Immobilienfinanzierung getilgt.
Vorteile der Umschuldung als Anschlussfinanzierung
Selbstverständlich ist eine Umschuldung nur dann sinnvoll, wenn das alte Darlehen durch ein günstigeres abgelöst werden kann. Somit ist wohl der größte Vorteil einer Umschuldung (und damit der Wechsel des Darlehensgebers) der finanzielle Vorteil in Form von günstigeren Zinsen. In der Regel zeigt sich, dass der Konditionsvorteil eines neuen Darlehensgebers im Vergleich zur Hausbank nicht unerheblich ist. Nicht selten erhalten Bestandskunde ihrer bisher finanzierenden Bank nicht immer die besten Konditionen. Gleichzeitig bietet eine Umschuldung dem Darlehensnehmer die Möglichkeit, die Konditionen des vorherigen Kredites neu zu gestalten. So können bei einem neuen Kredit die Eckpunkte wie Ratenhöhe, Tilgung, Sollzinsbindung oder Sondertilgungen an die aktuelle Einkommenssituation angepasst werden.
Expertentipp der Blumenau Finanzplanung:
Vermeintlich „kleine“ Zinsunterschiede machen in der Baufinanzierung bei einer Laufzeit von 10 oder 15 Jahren in der Regel einige tausend Euro aus.
Anschlussfinanzierung mit Forward-Darlehen
Mit Hilfe eines Forward-Darlehens haben Eigenheimbesitzer die Möglichkeit, die Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung lange im Voraus zu sichern. Das Forward-Darlehen ermöglicht bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Sollzinsbindung eine Anschlussfinanzierung für die Baufinanzierung zu vereinbaren. Dabei gewährt die Bank den aktuell gültigen Zinssatz und erhebt ergänzend dazu einen kleinen Aufschlag.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn in der Zukunft die Zinsen deutlich steigen.
Wenn am Ende Ihrer Zinsbindung die Bauzinsen höher sind als der aktuelle Zins mit Forward-Aufschlag (Gebühr zur Reservierung des aktuellen Zinssatzes), dann hat sich das Forward-Darlehen für Eigenheimbesitzer gelohnt.
Aus Sicht der Blumenau Finanzplanung lohnt der Abschluss eines Forward-Darlehens besonders in einer Niedrigzinsphase. Denn dann ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass die Baugeldzinsen wieder ansteigen.
Die Nachteile eines Forward-Darlehens sind zum einen die Verpflichtung des Darlehensnehmers zur Abnahme des Darlehens, der Zinsaufschlag sowie das Risiko niedrigerer Marktzinsen bei Ende der Zinsbindungsfrist.
Anschlussfinanzierung: Was muss beachtet werden?
Läuft die Zinsbindung einer bestehenden Baufinanzierung aus und ist noch eine Restschuld vorhanden, ist eine Anschlussfinanzierung unabdingbar.
Grundsätzlich empfiehlt die Blumenau Finanzplanung Eigenheimbesitzern ihre Anschlussfinanzierung genauso sorgfältig zu planen wie ihren ersten Immobilienkredit. Denn sie haben so die Möglichkeit, alle Vertragsdetails noch einmal neu zu verhandeln und günstigere Konditionen zu verhandeln.
Idealerweise sollten Kreditnehmer die Zinsentwicklung bereits in den letzten fünf Jahren der Zinsbindungsfrist beobachten, um gegebenenfalls die Möglichkeit eines günstigen Forward-Darlehens zu nutzen. Spätestens drei bis 6 Monate vor Ende der Zinsbindung sollten Angebote für Anschlusskredite eingeholt werden. Diese bieten eine gute Grundlage, um in die Verhandlung mit der Hausbank einzusteigen.
Expertentipp:
Kreditnehmer sollten bei ihrer Anschlussfinanzierung nicht nur auf den Zinssatz achten, sondern auch auf die zusätzlichen Leistungen wie mögliche Sondertilgungen oder Flexibilität.
Wenn Sie eine bankenunabhängige und faire Beratung wünschen, helfen wir Ihnen gerne.