Ärger beim Bauen
Wie Probleme beim Hausbau vermieden werden können
Aus diesem Grund sollte der Bauvertrag vor Unterzeichnung intensiv von einem Rechtsexperten geprüft werden - ganz egal ob es sich um ein Architektenhaus, ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung handelt. Nur dadurch können die häufigsten Probleme, wie unerwartete Zeitverzögerungen, Baumängel, Zusatzzahlungen oder schlechte Kommunikation mit dem Bauunternehmen eingedämmt werden. Das neue Baurecht, welches seit Januar 2018 gilt, bringt zumindest - insbesondere für Bauherren, die mit Generalunternehmen bauen - einige Verbesserungen. Hierzu zählen z.B. das Widerrufsrecht bei Neubau und erheblichem Umbau, das Anrecht auf präzise Baubeschreibung, das Recht auf Änderungen in der Bauphase etc.
Im Folgenden erläutert die Blumenau Finanzplanung die wichtigsten Punkte worauf Bauherren in ihrem Bauvertrag achten sollten.
Die rechtlichen Herausforderungen und Prüfungen hängen zunächst maßgeblich davon ab, ob es sich um ein maßgeschneidertes Architektenhaus oder ein Eigenheim vom Bauträger handelt. Beim Bau eines Hauses vom Architekten wird dem Bauherren auf der einen Seite viel Freiheit eingeräumt. Auf der anderen Seite kommt auf den Bauherren wesentlich mehr Arbeit zu, da er nicht nur mit dem Architekten, sondern mit jeder einzelnen Baufirma Verträge abschließen muss, die es zu prüfen gilt. Das aufwendige Procedere scheint viele Bauherren abzuschrecken. Daher ist die Quote mit 10 Prozent relativ gering.
Ein Drittel der Bauherren entscheidet sich für den Erwerb des Hauses vom Bauträger. Hier erhalten sie neben der Immobilie gleichzeitig auch das passende Grundstück dazu. Mehr als die Hälfte aller Bauherren entscheidet sich für das Eigenheim von einem Generalunternehmen. Die Bauherren genießen dann den Vorteil, dass sie nur einen Vertragspartner haben. Dieser Generalunternehmer errichtet in der Regel nur den Rohbau und fungiert vielmehr als Koordinator der beauftragten Subunternehmen. Die baulichen Gestaltungsmöglichkeiten sind hier allerdings stark eingeschränkt.
Der Bau eines schlüsselfertigen Hauses wird in der Regel zu einem Festpreis veräußert. Der Verbraucher zahlt die bei Abschluss des Bauvertrages vereinbarten Raten gemäß Bauvorhaben sukzessiv ab. Hier empfiehlt die Blumenau Finanzplanung den Bauherren, die Formulierungen im Bauvertrag genaustens zu prüfen (bzw. prüfen zu lassen), da schwammige Regelungen schnell zu Unstimmigkeiten führen können. Ratsam ist es, die Bau- und Leistungsbeschreibung präzise im Bauvertrag zu verankern.
Weiterhin rät die Blumenau Finanzplanung Bauherren darauf zu achten, dass die letzte Rate erst nach Abnahme der Immobilie erfolgt. Dies entspricht zum einen dem gesetzlichen Leitbild und ist zum anderen für den Bauherren im Falle einer Insolvenz des Bauträgers sicherer.
Eine Untersuchung des Bauherren Schutzbundes reklamierte ferner, dass die aus Verbrauchersicht inakzeptablen Zahlungspläne diverser Generalunternehmen in vielen Verträgen verankert sind.
Besonderes Augenmerk sollte daher auf Klauseln gelegt werden, die die Zahlungsfälligkeit vor Endabnahme des Baus beinhalten. Hier fehlt dem Bauherren bei Vorliegen von baulichen Mängeln das finanzielle Mittel. Ein in 2018 neu verabschiedetes Bauvertragsrecht sieht vor, dass maximal 90 Prozent der Gesamtsumme bis zur endgültigen Abnahme fällig werden dürfen. Schlechter sieht es für Verbraucher aus, die Grundstück und Hausbau als Paket vom Bauträger erworben haben da die o.g. Verbraucherschutzvorschriften für sie nicht gelten.
Sollte ein Bauunternehmen in der Bauphase insolvent gehen, trifft es Bauherren weniger, wenn „nur“ ein Subunternehmen des Generalunternehmens pleite geht. Der Bauträger muss sich dann um Ersatz kümmern. Fungiert der Generalunternehmer als einziger Vertragspartner, können erhebliche Mehrkosten für den Bauherren entstehen. Bis zu 5 Prozent der gesamten Bausumme sind gesetzlich abgesichert in Form einer Bankbürgschaft, die der Bauunternehmer dem Bauherren bei Baubeginn als Sicherheit überlassen muss. Die Blumenau Finanzplanung empfiehlt daher, die Sicherheitsleistung unbedingt im Vertrag mit dem Bauunternehmen mit aufzunehmen.
