Was ist der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Kaufpreis?

Der Verkehrswert bildet eine wichtige Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes für die Bank. Somit spielt er eine essentielle Rolle bei der Bestimmung der Höhe des Beleihungsauslaufs einer Finanzierung.

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Bei der Bestimmung des Verkehrswertes können verschiedene Verfahren herangezogen werden.

Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren orientiert sich an der Substanz des Gebäudes und gilt daher als besonders aussagekräftig. Es wird am häufigsten von Banken für die Ermittlung einer privat genutzten Immobilie genutzt.

Grundlage beim Sachwertverfahren bilden die Kosten, die bei einem Neubau entstehen würden abzüglich einer jährlichen prozentualen Abnutzung des Objektes. Die Kosten bestimmen den aktuellen Gebäudesachwert zudem ein Bodenrichtwert addiert wird, der sich an den durchschnittlichen Verkaufspreisen umliegender, gleichwertiger Grundstücke orientiert.

Kurz: Die Summe aus dem Gebäudesachwert und dem Bodenrichtwert bildet den Verkehrswert ab.

Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren kommt in der Regel nur bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien zur Anwendung. Bei diesem Verfahren steht nicht der Sachwert, sondern der vom Eigentümer erzielte Ertrag im Mittelpunkt.

Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren ist besonders beliebt bei Immobilienmaklern, da es den am Markt erzielbaren Preis relativ realistisch abbildet.

Als Basis dienen vergleichbare Immobilien oder Grundstücke mit ähnlichem Zustand und gleicher Lage.

Der Verkehrswert für Grundstücke kann mittels Vergleichswertverfahren gut abgebildet werden.

Diskrepanz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis sowie deren Auswirkungen

Auch wenn es sich bei einem Verkehrswert um eine objektive Bewertungsgrundlage handelt, heißt das noch lange nicht, dass der Verkäufer diesen Wert als Kaufpreis anbieten wird. Im günstigsten Fall liegen der Verkehrswert und der Kaufpreis nah beieinander. Allerdings kann eine hohe Nachfrage potentieller Käufer den Verkäufer dazu veranlassen, den Kaufpreis auf dem freien Markt nach oben zu setzen.

Die Blumenau Finanzplanung warnt jedoch davor, ein Objekt zu erwerben, bei dem der Kaufpreis massiv vom Verkehrswert abweicht. Dies kann mit negativen Auswirkungen für Sie als Käufer einer Immobilie einhergehen:

Immobilie ist das Geld nicht wert: Infolgedessen zahlen Sie einen zu hohen Kaufpreis, der nicht den wahren Wert der Immobilie widerspiegelt. Zumal weitere Kosten wie z.B. Kaufnebenkosten i.H. von 15% des Kaufpreises und/oder etwaige Sanierungskosten hinzukommen können.

Missverhältnis mit der Baufinanzierung:

Ein überhöhter Kaufpreis hat darüber hinaus auch Auswirkungen auf Ihre Baufinanzierung. Die Bank zieht den Verkehrswert und nicht den Kaufpreis zur Berechnung der maximalen Darlehenshöhe heran. Insofern kann es zu einer Diskrepanz zwischen der genehmigten Darlehenshöhe und dem Kaufpreis kommen; diese Differenz muss dann von Ihrer Seite mit Ihrem Eigenkapital beglichen werden.

Die Blumenau Finanzplanung rät daher ihren Kunden, einen Gutachter bzw. einen Bausachverständigungen zur Hausbesichtigung mitzunehmen, um einen sachgemäßen Wert der gewünschten Immobilie zu erhalten. Dieser kann dann  als Richtwert für einen Kaufpreis dienen.

Die Blumenau Finanzplanung berät Sie gerne entweder online im Rahmen eines Web-Meetings oder im persönlichen Gespräch über Ihre Baufinanzierung.