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Was ist bei der Vollfinanzierung einer Immobilie zu beachten?

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Heutzutage bieten viele Banken vermehrt Vollfinanzierungen an, somit auch für Bauherren mit wenig Eigenkapital. Für die Vergabe größerer Finanzierungssummen bleiben gleichwohl folgende Faktoren für Banken nach wie vor unabdingbar: ein gesichertes (hohes) Einkommen sowie das Vorliegen einer werthaltigen Immobilie.

Dabei steigt das Risiko bei der Vergabe eines Baukredites ohne Eigenkapital bei der Bank deutlich an, was sie sich auch mit höheren Zinsen ordentlich bezahlen lässt. Infolgedessen steigt für den Bauherren die monatliche Finanzierungsrate. Einige Banken fordern sogar eine höhere Mindesttilgung die zum Teil bis drei Prozent der gesamten Finanzierungssumme betragen kann.

Kaufnebenkosten berücksichtigen

Zukünftige Bauherren sollten bei der Überlegung über eine Vollfinanzierung auch nicht die Kaufnebenkosten unberücksichtigt lassen. Sie gelten als verloren, d.h. sie steigern nicht den Wert der Immobilie bei einem eventuellen Verkauf. Zu den Nebenkosten zählen: Maklerkosten, Notarkosten, Grunderwerbssteuer und Gebühren für das Grundbuchamt. Diese Immobilienerwerbs-Nebenkosten schwanken abhängig vom jeweiligen Bundesland zwischen 10 bis 16 Prozent.

Risiken beachten

Ein Baukredit ohne Eigenkapital birgt aus Sicht des Bauherren beträchtliche Risiken. Die größte Gefahr ist die Zwangsversteigerung (meist Verkauf unter Marktwert) oder der Notverkauf bei dem nicht ausreichend Geld erzielt wird, um den laufenden Kredit auszugleichen. Das Haus ist weg und es bleibt die Restschuld. Der Hausherr haftet bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital mit seinem gesamten Vermögen. Immobilienkäufer, die nur einen Teil der Kaufsumme finanzieren, kommen in der Regel zwar auch ohne Haus aber auch ohne Schulden aus der Misere. Daher sollten Interessenten von Baukrediten ohne Eigenkapital existentielle Risiken wie Jobverlust, Berufsunfähigkeit oder Krankheit/Tod des Hauptverdieners gut abgesichert wissen.

Schlussendlich hat die Bank aber auch die Möglichkeit, gemäß § 490 BGB das Darlehen zu kündigen aufgrund einer Einkommensverschlechterung des Kreditnehmers oder einer eventuellen Wertminderung einer gestellten Sicherheit. Daher kann eine Bank den Wert der Immobilie regelmäßig überprüfen und bei signifikanter Verschlechterung neue Sicherheiten einfordern.

Insgesamt sollte eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für den Bauherren eingehend geprüft werden.

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