Baufinanzierung in Zeiten von Corona

Wie verhalten sich die Bauzinsen in Zeiten von Corona? Werden sie zukünftig sinken oder steigen?

Das öffentliche Leben ist seit Mitte März fast vollständig zum Erliegen gekommen. Die Covid-19 Pandemie entwickelt sich zu einer noch nie dagewesenen Belastungsprobe für die Bevölkerung und der deutschen Wirtschaft. Es herrscht eine große Verunsicherung an den Finanzmärkten, welche sich besonders deutlich an der Entwicklung der zehnjährigen Bundesanleihen ablesen lässt. Vor der Corona-Krise kauften viele Anleger die als sicher geltenden Bundesanleihen. Dies hatte zur Folge, dass mit der Rendite der Bundes-anleihen auch die Bauzinsen sanken. Anfang März vergaben einige regionale Bankinstitute noch Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung mit einem Sollzins von unter 0,3 Prozent.

Die Blumenau Finanzplanung schätzt, dass die Bauzinsen wegen des Virus in den kommenden Monaten moderat, aber stetig steigen werden. Denn günstige Zinsen für eine Baufinanzierung folgen indirekt mit etwas Verzögerung stets den Rendite-Sätzen der deutschen Bundesanleihen. Und die ziehen angesichts der jüngsten Entwicklungen deutlich an. Allerdings sollte die Steigerung der Bauzinsen moderat ausfallen, da die EZB mittels Aufkauf von Staatsanleihen versucht, die Renditen künstlich niedrig zu halten.

Neben der Unsicherheit bei den Anlegern, kommt es vermehrt auch zu Unsicherheiten auf Seiten der Banken. Dies führt wiederum zu einem Anstieg bzw. zu schwankenden Zinsen. Unter Umständen gleichen Banken ihre Risiko-Margen an und steigende Zinsen werden an Kunden weitergeleitet.

Welche Probleme tauchen für Immobilienkäufer auf?

Aufgrund der bundesweiten Regelungen zum Schutz der Bevölkerung vor dem Coronavirus, sind Besichtigungen von Immobilien und auch Notartermine nur noch zum Teil realisierbar.

Sollte trotz alledem eine Immobilie gefunden werden, ist eine Finanzierung mit einem soliden Einkommen und einem festen Arbeitsverhältnis nach wie vor realisierbar. Gleichwohl sollte eine Finanzierung nicht zu eng kalkuliert werden. Tendenziell prüfen die Banken in Corona Zeiten zunehmend konservativer. Knapp kalkulierte Finanzierungen werden zunehmend abgelehnt. Banken möchten sich in dieser unsicheren Situation absichern und deckeln daher häufiger Finanzierungen mit 90 Prozent des Kaufpreises oder fordern ein zusätzliches finanzielles Polster in der Haushaltsrechnung.

Vor dem Hintergrund der Annahme, dass Bauzinsen zukünftig steigen werden, ist aus Sicht der Blumenau Finanzplanung die Vereinbarung einer langen Zinsbindung von 15 Jahren bei einer Finanzierung empfehlenswert, wie auch eine hohe anfängliche Tilgung von mindestens drei Prozent. Darüber hinaus sollte ein Tilgungssatzwechsel in den Darlehensvertrag mit aufgenommen werden, um flexibel auf sich ändernde Einkommenssituationen reagieren zu können.

Womit müssen Bauherren in Corona Zeiten rechnen?

Auf den Baustellen kommt es im Zuge der Corona-Krise vermehrt zu materiellen und personellen Engpässen. Daher müssen sich Bauherren auf eine Bauzeitverzögerung einstellen und etwaige Bauunterbrechungen miteinkalkulieren. So fallen Montagearbeiter aus dem europäischen Ausland aufgrund der aktuellen Einreisebestimmungen zunehmend aus (Stichwort: 14 tätige Quarantäne) und auch bei Baumaterialien kommt es zu Lieferengpässen durch unterbrochene Lieferketten und fehlende Zulieferteile.

Ferner können Genehmigungsverfahren zur Zeit nicht optimal bearbeitet werden.

Ist jetzt der Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung günstig?

Die Corona Pandemie hat bei den Zinsen für Immobilienkredite für überdurchschnittliche Schwankungen gesorgt. Derzeit könnten die Bedingungen für eine Immobilienfinanzierung aus Sicht der Blumenau Finanzplanung jedoch kaum besser sein. Daher ist jetzt für Darlehensnehmer ein günstiger Zeitpunkt, sich um seine Anschlussfinanzierung zu kümmern, um langfristig die Konditionen ihres Baukredites zu verbessern. Wurde das Darlehen bereits vor 10 Jahren vollständig ausbezahlt, kann es mit einer Frist von sechs Monaten problemlos kostenfrei gekündigt werden - auch wenn ggf. eine längere Zinsbindung vereinbart wurde. Auch das Sonderkündigungsrecht bleibt bestehen, selbst wenn der frühestmögliche Kündigungstermin bereits verstrichen ist.

Auf Basis des geringer ausfallenden Zinsniveaus (im Vergleich zum damaligen), werden die Konditionen mit den aktuell gültigen günstigeren Zinsen neu berechnet, womit eine sofortige Entlastung bei der monatlichen Rate bzw. bei gewünschter Beibehaltung der bisherigen Rate eine schnellere Tilgung einhergeht. Mittels eines Forward- Darlehens können sich Darlehensnehmer die aktuelle Zinsen auch schon bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung „einfrieren“. Interessant ist das insbesondere für Darlehensnehmer, die sich gegen steigende Zinsen absichern wollen und eine Planungssicherheit für ihre Anschlussfinanzierung wünschen.

Welche Spielräume bestehen bei der Baufinanzierung im Falle eines Verdienstausfalls?

Im Eiltempo haben Bundestag und Bundesrat das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ durchgeboxt. Dieses beinhaltet, dass Rechnungen sowie fällige Zahlungen im Zeitraum vom 1. April bis zum 30.Juni ohne Konsequenzen ausgesetzt werden können. Darunter fallen auch die monatlichen Raten, die Eigenheimbesitzer aufgrund von Verdienstausfällen nicht mehr bedienen können. Wichtig ist an dieser Stelle festzuhalten, dass Raten nicht einfach ausgesetzt werden dürfen. Ein vorangehendes Gespräch mit der verantwortlichen Bank, indem eine nachweisbar schlüssige Zahlungsunfähigkeit aufgrund der Pandemie begründet bzw. dargelegt werden muss,  ist zwingend notwendig. Auch bleibt an dieser Stelle festzuhalten, dass die ausgesetzten Raten nur gestundet und nicht erlassen werden, was wiederum eine Verlängerung des Darlehensvertrages zur Folge hat. Trotz alledem sind sich die Banken der derzeitigen schwierigen Situation der Menschen bewusst. Sie bieten ihren Kunden neben den bereits erwähnten Stundungen häufig folgende Lösungen vor:

Tilgungsaussetzung:

Für einen gewissen Zeitraum kann die Rückzahlung des Darlehens auch ohne vertragliche Vereinbarung ausgesetzt werden, d.h. nur der Zinsanteil muss monatlich beglichen werden.

Tilgungssatzwechsel:

Ist im Baufinanzierungsvertrag ein Tilgungssatzwechsel fixiert, kann die Tilgungshöhe verändert und an die finanzielle Situation angeglichen werden, was eine Verlängerung des Darlehens zur Folge hat. Zumal ein Tilgungssatzwechsel eher langfristig angelegt ist. Sollte ein erneuter Tilgungssatzwechsel nach der Corona-Krise gewünscht sein, ist der Darlehensnehmer auf die jeweilige Kulanz der Bank angewiesen.

Ratenkredit:

Um fällige Raten zu begleichen, kann die Aufnahme eines Ratenkredites sinnvoll sein.

Wichtig ist vor allem bei finanziellen Engpässen z.B. aufgrund von Kurzarbeit mit der Bank in Kontakt zu treten und im persönlichen Gespräch die individuelle Situation zu erläutern.

Trifft Corona bald den Immobilienmarkt?

Kommt es jetzt zu fallenden Preisen?

Experten gehen davon aus, dass die Preise am Immobilienmarkt unter Druck geraten werden. Vieles hängt von der Konjunkturentwicklung ab.

Noch finden Makler- und Notartermine statt, wenn auch stark verlangsamt und mit erheblichen Einschränkungen. Auch sind viele, die auf der Suche nach einer Immobilie sind, verunsichert über den weiteren Verlauf der wirtschaftlichen Entwicklung bedingt durch die Corona-Krise. Von einem langanhaltenden Preisrutsch geht die Blumenau Finanzplanung derzeit nicht aus, da generell von einem Rückgang der Nachfrage nach Immobilien ausgegangen werden kann und somit ein Anstieg der Immobilienpreise verhindert wird.

Gleichwohl wird der Wunsch nach Eigentum bestehen bleiben und die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt nur temporär vorliegen. Ferner geht die Blumenau Finanzplanung von einem „Nachholeffekt“ bei Immobilienkäufen aus.

Die Blumenau Finanzplanung berät Sie gerne entweder online im Rahmen eines Web-Meetings oder im persönlichen Gespräch über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten.